Kentsel dönüşüm, çoğu apartmanda ilk konuşulmaya başlandığında genellikle büyük bir belirsizlik yaratır. Kimse tam olarak ne yapacağını bilmez; komşular birbirine sorar, belediye mi bakar bakanlık mı bakar karıştırılır, karot aldırma meselesinde herkes ürkek davranır, “bizim bina yıkılır mı, eşyalar ne olacak, kira yardımı çıkar mı?” gibi sorular havada uçuşur. Hele ki komşulardan bazıları sürece karşı çıkıyorsa, çoğu malik daha ilk adımda geri çekilir. Oysa kentsel dönüşümün başlangıcı sanıldığından çok daha nettir ve süreci ilerletmek için herkesin aynı fikirde olması gerekmez. Bu konuda hem İBB Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü hem de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı açık bilgiler sunuyor.

Temel nokta şudur: Bir binanın deprem açısından riskli olup olmadığı, komşuların arzusuyla değil, bilimsel analizle belirlenir. Ve bu incelemeyi başlatmak için tüm apartmanın onayı gerekmez. Tapuda hissesi olan tek bir malik, lisanslı bir kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti yapılmasını sağlayabilir. Bu aşamada apartman toplantısı şart değildir; hatta çoğu zaman dönüşümün sağlıklı ilerleyebilmesi için ilk adımın bireysel başvuru olması daha pratiktir. İBB’nin açıkladığı üzere süreç, bir malikin lisanslı bir kuruluşa başvurmasıyla resmi olarak başlamış sayılır; rapor onaylandığında tapuya “riskli yapı” şerhi işlenir ve artık geri dönüşü olmayan bir yola girilmiş olur.

Komşular İstemese de Başlayabilen Süreç

Dönüşümün en çok yanlış anlaşılan kısmı burasıdır. Riskli yapı tespitinde komşuların itirazı süreci başlatmaya engel değildir. Bu adım bireysel haktır. Lisanslı firma gelir, karot alır, zemin ve taşıyıcı sistem analiz edilir ve rapor hazırlanır. Bu rapor ÇŞİD İl Müdürlüğü’nce onaylandığında dönüşüm süreci resmen devreye girer. Bakanlığın 2026 rehberinde, riskli yapı tespiti için tek malik başvurusunun yeterli olduğu açık şekilde belirtilmiştir.

Asıl çoğunluk gerektiren dönem, bina riskli ilan edildikten ve yıkım kararı kesinleştikten sonra başlar. Bu aşamada, binanın nasıl yapılacağına, hangi müteahhit ile anlaşılacağına, kat karşılığı mı yoksa hasılat paylaşımıyla mı ilerlenileceğine salt çoğunluk yani %50+1 kararıyla karar verilir. 2026’da yapılan yönetmelik değişikliğiyle birlikte eski 2/3 şartı birçok durumda geçerliliğini yitirmiştir ve artık daha hızlı ilerleyen bir süreç hedeflenmektedir. Bu düzenleme hem Bakanlık kaynaklarında hem de resmi analizlerde açıkça belirtilmektedir.

Bu nedenle komşularınızın bir kısmı dönüşüme yanaşmıyorsa bile sürecin tamamen duracağını düşünmek doğru değildir. İlk düğmeye basmak için tek malik yeterlidir; yeni binanın nasıl yapılacağına karar vermek için ise apartman sakinlerinin yarısından bir fazlası yeterli hâle gelmiştir. Bu durum, yıllardır dönüşüm gerçekleştiremeyen pek çok binanın önünü 2026 itibarıyla açmıştır.

Belediye, Bakanlık ve Lisanslı Firmalar Arasındaki İlişki

Birçok kişi ilk adımı belediyeye giderek atması gerektiğini düşünür, ancak belediyeler sürecin sadece belirli aşamalarında devrededir. İlk adım belediye değildir. Riskli yapı tespiti belediye tarafından yapılmaz; belediyeye gidildiğinde bile yine lisanslı kuruluşlara yönlendirilirsiniz. Hem İBB hem de Bakanlık açıklamalarında süreç şöyle tarif edilir:
Önce lisanslı teknik firma → ardından rapor onayı için İl Müdürlüğü → sonra tapu → daha sonra yıkım aşaması için belediye.

Belediyeler, daha çok yıkım, hafriyat, ruhsat ve proje onayı gibi aşamalarda devreye girer. Yani süreci belediye başlatmaz, belediye yürütmez; teknik adımlar devletin tanımladığı lisanslı kurumlar eliyle işler.

Karot, Rapor ve Alo 181 Hattı: En Sık Sorulan Soruların Cevabı

Karot almak çoğu apartmanda büyük bir korku sebebi olur; binanın çökebileceği, kolonların zarar göreceği gibi kaygılar dillendirilir. Oysa karot alma işlemi lisanslı mühendisler tarafından yapılır ve prosedürü oldukça net bir teknik çalışmadır. Bu işlem, yapının mevcut dayanımını ölçmeye yarar ve dönüşümün olmazsa olmazıdır.

Vatandaşların tüm bu süreçte bilgi alabileceği bir iletişim hattı da vardır. Bakanlığın resmi danışma hattı olan ALO 181, kentsel dönüşüm konusunda merak edilen tüm sorulara yanıt verir; kira yardımı, süreç takibi, destekler ve rapor hazırlama süreçleri hakkında yönlendirme sağlar. İBB ise İstanbul özelinde danışma hizmeti sunar; bina incelemeleri ve ön değerlendirmelerle ilgili vatandaşları bilgilendirir. Her iki kurum da süreci daha anlaşılır hâle getirmek için aktif rol oynar. İBB’nin rehberinde, riskli yapı tespiti için başvurunun nasıl yapılması gerektiği, hangi aşamada belediye ile iletişime geçileceği ve hızlı tarama çalışmalarının nasıl yürütüldüğü açıkça açıklanmıştır.

Sonuç: Kentsel Dönüşüm Artık Daha Kolay ve Daha Hızlı

2026’da yürürlüğe giren yeni düzenlemeler ve belediye–bakanlık işbirliği, kentsel dönüşüm sürecini eskiye göre çok daha hızlı ve erişilebilir hâle getirmiş durumda. Artık tek bir malik bile süreci başlatabiliyor; komşuların engelleme gücü yalnızca sınırlı noktalarda etkili olabiliyor; karar alma süreçleri %50+1’e indirgenmiş durumda; devlet kira ve kredi desteklerini artırmış; dijital sistemler sayesinde raporlar daha hızlı işleniyor.

Kısacası kentsel dönüşüm, karmaşık ve içinden çıkılmaz bir süreç olmaktan çıktı. Doğru bilgiyle hareket edildiğinde, özellikle riskli binalarda dönüşüm artık hem zorunlu hem de uygulanabilir bir gerçek.

Yönetmelik/Hukuk