Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği üzerine hazırladığımız kapsamlı yazı dizisinin bu son bölümünde; arazi üzerindeki teknik belgelerden imar planı değişikliklerinin mevcut yapılara etkisine kadar profesyonellerin bilmesi gereken kritik hukuki ve teknik sınırları ele alıyoruz.

1. Yapı Aplikasyon Projesi Nedir ve Aplikasyon Krokisinden Farkı Nelerdir?

İnşaatın sahada doğru konumlandırılması için bu iki belge arasındaki farkın bilinmesi şarttır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca aplikasyon krokisi; kadastro faaliyetleri kapsamında düzenlenen, ada ve parsellerin arazide aplike edilmesi, varsa sabit tesislerden röperlenmesi ve köşe koordinatlarının yer aldığı resmi belgedir. Yapı aplikasyon projesi ise; harita mühendisleri tarafından hazırlanan, parseldeki yapının koordinatlarını ülke koordinat sistemine işleyen ve vaziyet planına göre yapının araziye hatasız aplikasyonunu sağlayan projedir. Bina ve yapı yüksekliklerinin hem mimari hem de aplikasyon projesinde tapu kayıtlarına uygun gösterilmesi yasal bir zorunluluktur.

2. Uygulama İmar Planında Kat Adedi Belirtilmeyen Parsellerde Bina Yüksekliği Nasıl Belirlenir?

İmar planında kat adedi veya bina yüksekliği açıkça belirtilmemişse, yönetmeliğin 9. maddesi devreye girer. Bu durumda bina yüksekliği, yol genişliğine göre belirlenen azami kat adetleri ile azami kat yüksekliğinin çarpımıyla bulunur. Örneğin; yol genişliği 7 metreden az olan yerlerde kat adedi 2, 12-15 metre arası yollarda 5, 25-35 metre arası yollarda ise 10 kat sınırı uygulanır. Bu hesaplamada temel kriter, parselin ön cephesinde yer alan yolun planda belirtilen genişliğidir. Hiçbir koşulda hava mânia kriterleri aşılamaz ve kat yükseklikleri azaltılarak kat adedi artırılamaz.

3. Bağımsız Bölüm “Net Alan” Hesabına Hangi Hacimler Kesinlikle Dâhil Edilemez?

Konut satışlarında metrekare karmaşasını önlemek adına yönetmelik net alan tanımını kesin çizgilerle belirlemiştir. Net alan; bağımsız bölüm içerisindeki duvarlar arasında kalan temiz alandır. Bu hesaba; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 santimetreyi geçmeyen sıva payları, kolonlar, duman, çöp ve tesisat bacaları, asansör boşlukları ile merdiven altlarında yüksekliği 1.80 metreden az olan alanlar dâhil edilmez. Ayrıca balkonlar, açık çıkmalar, teraslar, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile ortak alanlar da net alanın dışında değerlendirilmelidir.

4. İmar Planı Değişikliği Nedeniyle Plana Aykırı Hale Düşen Mevcut Yapıların Durumu Ne Olur?

Proje aşamasında veya inşaat sürerken yapılan plan değişiklikleri, yapıların statüsünü etkileyebilir. Yönetmeliğe göre, plan değişikliği nedeniyle parsel durumu, kat adedi veya kullanım kararı gibi unsurlara aykırı düşen yapılar, ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabilir. Eğer yapı sahibi talep ederse, yürürlükteki yeni plana uygun olarak tadilat ruhsatı düzenlenmesi de mümkündür. Ancak ruhsatı süre nedeniyle hükümsüz hale gelen yapıların inşasına devam edilebilmesi için, ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alınması zorunludur. Kat ilavesi taleplerinde ise güncel planın emsal (KAKS) şartlarına uyum aranmaktadır.

5. Ticari Alanlarda Tasarlanacak Bir “Asma Kat” İçin Yönetmelik Hangi Standartları Şart Koşar?

Asma katlar, zemin katı ticari olarak kullanılan alanlarda zemin katın bir parçası olarak tasarlanabilir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kurallarına göre bir asma kat; ait olduğu bağımsız bölümün 1/3’ünden az yapılamaz ve iç yüksekliği kesinlikle 2.40 metreden az olamaz. Ayrıca asma katlar, yola bakan cephelere (merdivenler dâhil) 3.00 metreden fazla yaklaşamaz. İmar planında konut alanı olarak gösterilen yerlerde ise asma kat yapılıp yapılamayacağına karar verme yetkisi, mevcut yapılaşma karakterine bakılarak ilgili idareye bırakılmıştır.

Bu teknik rehber, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği resmi belgeleri (Madde 4, 7, 9, 54, 57) esas alınarak hazırlanmıştır.

İnşaat Hesabı – Dergisi

Yönetmelik/Hukuk