Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği gibi, inşaat sektörü profesyonelleri için mevzuatın karmaşık labirentlerinden biri olan bir alanda yol bulmak her zaman kolay değildir. Projelerinizin ruhsat aşamasında takılmaması ve yapı denetim süreçlerinin sorunsuz ilerlemesi için Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin temel maddelerine hakim olmak hayati önem taşır. Bu yazımızda; mimarları, mühendisleri ve müteahhitleri en çok ilgilendiren 5 kritik soruyu ve teknik cevaplarını bir araya getirdik.

1. Yeni Bir Binada Asansör Yapılması Hangi Şartlarda Zorunludur?

Müteahhitlerin ve mimarların proje tasarım aşamasında en çok dikkat etmesi gereken hususlardan biri asansör zorunluluğudur. Yönetmeliğe göre; tek bağımsız bölümlü konutlar hariç olmak üzere, kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi kurulması mecburidir.

Buradaki en kritik detay, kat sayısının hesabıdır: İskân edilen veya bağımsız bölüm bulunan bodrum katlar da bu sayıya dâhil edilir. Ayrıca, tek asansörlü binalarda kabin genişliğinin en az 1.20 metre, alanının 1.80 m² ve kapı net geçiş genişliğinin 0.90 metre olması standarttır.

2. Konut ve Ticaret Alanlarında Maksimum Kat Yükseklikleri Nasıl Belirlenir?

Mimari projelerde estetik ve fonksiyonelliği belirleyen kat yükseklikleri, yönetmelikte belirli sınırlara tabi tutulmuştur. Eğer imar planında daha fazla bir yükseklik belirtilmemişse, döşeme üstünden döşeme üstüne olmak kaydıyla şu sınırlar geçerlidir:

  • Konut bölgelerinde: Zemin ve normal katlar için 3.60 metre.
  • Ticaret bölgelerinde: Zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda ise 5.50 metre; diğer katlarda ise 4.00 metre.
  • İç Yükseklik: İskân edilen katların iç yüksekliği (net mesafe) asma katlar hariç 2.60 metreden az olamaz.

3. “Emsal Harici” (KAKS Dışı) Alanlar İçin Belirlenen %30 Sınırı Neleri Kapsar?

Müteahhitler için inşaat alanını verimli kullanmak esastır ancak emsal harici alanların bir sınırı vardır. Yönetmeliğe göre, emsal harici tüm alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz.

Ancak bazı alanlar bu %30’luk sınırlamaya dahil edilmeden emsal harici sayılır. Bunlar arasında; zorunlu yangın merdivenleri ve koridorlarının asgari ölçüleri, sığınaklar, asansör boşlukları, ortak alan niteliğindeki mescitlerin konutlarda 150 m²’si ve binaların bodrum katlarında yapılan zorunlu otopark alanları yer alır.

4. Ticari Alanlarda Yapılacak Asma Katlar İçin Teknik Şartlar Nelerdir?

Mimarların ticari projelerde sıkça kullandığı asma katlar, belirli bir disiplin içinde tasarlanmalıdır. Yönetmelik tanımına göre asma kat; zemin katı ticari olarak kullanılmayan konut alanları haricinde yapılabilir. Bir asma katın teknik şartları şunlardır:

  • İç yüksekliği 2.40 metreden az olamaz.
  • Ait olduğu bağımsız bölümün 1/3’ünden az yapılamaz.
  • Yola bakan cephelere merdiveni dahil 3.00 metreden fazla yaklaşamaz.

5. Hangi Durumlar “Esaslı Tadilat” Sayılır ve Ruhsat Gerektirir?

İnşaat mühendisleri ve mülk sahipleri için yapıda yapılacak değişikliklerin yasal statüsü çok önemlidir. Basit tamir ve tadil işlemleri (boya, badana, dış sıva, çatı onarımı vb.) ruhsata tabi değildir.

Buna karşın; taşıyıcı unsuru etkileyen, yapı inşaat alanını veya emsalini değiştiren, bağımsız bölüm sayısını artıran veya kullanım amacını değiştiren işlemler “Esaslı Tadilat” olarak kabul edilir ve mutlaka yapı ruhsatı alınmasını gerektirir. Taşıyıcı sistemi etkileyen bir değişiklik yapılmadan önce ilgili idareden onaylı bir tadilat projesi hazırlanması şarttır.

Bu içerik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kaynak alınarak uzman görüşüyle hazırlanmıştır.

İnşaat Hesabı – Dergisi

Yönetmelik/Hukuk