Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği üzerine hazırladığımız detaylı rehber serisinin dokuzuncu bölümünde; bina yükseklik tanımları, brüt alan hesaplama incelikleri ve karma kullanım projelerindeki zorunlu mimari düzenlemeleri daha derinlemesine analiz ediyoruz.

İnşaat projelerinin ruhsatlandırma ve denetim süreçlerinde, teknik terimlerin doğru yorumlanması olası hataların önüne geçer. Bu bölümde, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği içerisinde yer alan ve uygulama aşamasında kafa karışıklığı yaratabilen 5 kritik konuyu detaylandırıyoruz.

1. “Bina Yüksekliği” ile “Yapı Yüksekliği” arasındaki farklar nelerdir ve mimari projede nasıl gösterilmelidir?

Mimari projelerde binanın dikey boyutlandırılması yapılırken bu iki tanımın birbirine karıştırılmaması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca “bina yüksekliği”, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan imar planında veya yönetmelikte öngörülen mesafeyi ifade eder. Buna karşın “yapı yüksekliği”, binanın inşa edilen bütün katlarının (bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dâhil) toplam yüksekliğidir. Mimari projede bu değerlerin, imar planındaki kat adedine esas kot alınan noktaya ilişkin bilgilerle uyumlu bir şekilde ve aplikasyon projesiyle desteklenerek gösterilmesi zorunludur. Bu ayrım, özellikle emsal hesabı ve silüet onay süreçlerinde binanın toplam kütlesinin yasal sınırlarda kalıp kalmadığının tespiti açısından büyük önem taşımaktadır.

2. “Bağımsız Bölüm Brüt Alanı” hesaplanırken hangi yapı elemanları kesinlikle kapsam dışında tutulmalıdır?

Kat mülkiyeti ve satış süreçlerini doğrudan etkileyen brüt alan hesaplamalarında, yönetmeliğin çizdiği sınırlar oldukça nettir. Bağımsız bölüm brüt alanı; şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları ve galeri boşlukları hariç olmak üzere, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alanı ifade eder. Dış cephe haricindeki bölümlerde bu kontur, duvar orta aksı olarak belirlenir. Eğer bağımsız bölüm, içten bağlantılı çatı araları gibi birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşuyorsa, tüm bu katlardaki alanlar birlikte değerlendirilerek toplam brüt alan bulunur. Mimarların metrekare cetvellerini hazırlarken bu boşlukları brüt alanın dışında tutması, hem yasal uyum hem de kullanıcı haklarının korunması açısından teknik bir zorunluluktur.

3. Karma kullanım (Ticaret + Konut) projelerinde konut ve ticaret bölümlerinin sirkülasyon alanları nasıl tasarlanmalıdır?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında tasarlanan karma kullanım alanlarında, farklı fonksiyonların birbirine karışmaması ve mahremiyetin korunması esastır. Bu alanlarda konut veya turizm tesisi yapılması durumunda; konut veya turizm bölümleri için ticaret bölümlerinden tamamen bağımsız, ayrı bir bina girişi ve merdiveni düzenlenmesi şarttır. Her bir kullanım için bağımsız giriş-çıkışların bulunması ve sosyal/teknik altyapı alanlarının imar planlarıyla belirlenen nüfus yoğunluğu üzerinden hesaplanması gerekir. Müteahhitlerin ve mimarların, projenin zemin katındaki dükkân girişleri ile üst katlardaki konut girişlerini teknik olarak ayrıştırması, yapı kullanma izni aşamasında denetlenecek en kritik unsurlardan biridir.

4. Fenni mesul mimar ve mühendislerin yapı yerinde denetlemek ve “Yapı Denetim Defteri”ne işlemek zorunda olduğu temel aşamalar nelerdir?

Yapının fenni mesuliyetini üstlenen profesyoneller, inşaatın her kritik aşamasında sahada bulunmak ve yapılan işlemleri kayıt altına almakla yükümlüdür. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca fenni mesuller; aplikasyon, hafriyat, zemin hazırlığı ve zemin etüdü testlerinin yapımı gibi başlangıç aşamalarını denetlemelidir. İnşaat ilerledikçe; temel inşaatının tamamlanması, temel ve çatı dâhil her katın kalıp, demir, beton dökümü ve tesisat donanımı işlemleri ile su/ısı yalıtım vizeleri denetim defterine işlenmek zorundadır. Ayrıca, sahada kullanılan malzemelerin uygulanmadan önce TSE standartlarına uygunluğunun kontrol edilmesi ve tesisat/elektrik/kanalizasyon vizelerinin yapılması da bu sorumluluğun ayrılmaz bir parçasıdır.

5. Yangın merdivenleri ve ortak teras çatılar emsal (KAKS) hesabında nasıl bir avantaj sağlar?

Binalarda güvenliği artıran unsurlar ve ortak alanlar, emsal harici tutularak teşvik edilmektedir. Yönetmeliğe göre; yangın yönetmeliği gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu veya korunumsuz yangın merdivenlerinin asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 m²’si emsal hesabına dâhil edilmez. Benzer şekilde, binanın son katının üzerindeki ve herhangi bir kullanıma (konut vb.) konu edilmeyen ortak alan niteliğindeki teras çatılar da emsal haricidir. Müteahhitlerin bu alanları tasarlarken yönetmeliğin sunduğu %30 emsal harici alan sınırını aşmamaya dikkat etmesi gerekir; ancak yangın merdiveni gibi zorunlu alanlar bu %30’luk sınırın hesabına dâhil edilmeksizin doğrudan emsal dışı bırakılır.

Bu teknik içerik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği güncel maddeleri (Madde 4, 5, 22, 23, 31, 34, 68) temel alınarak inşaat sektörü profesyonelleri için hazırlanmıştır.

İnşaat Hesabı – Dergisi

Yönetmelik/Hukuk