Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği rehberimizin dördüncü bölümünde; parsel ölçülerinden net alan hesaplamalarına, teknik sorumluluk limitlerinden çevre düzenleme sınırlarına kadar profesyonellerin uygulama aşamasında dikkat etmesi gereken yasal detayları ele alıyoruz.

İmar projelerinin hazırlık ve uygulama süreçlerinde, mimari çizimlerin yönetmelikteki santimetrik ölçülerle uyumlu olması hem zaman kaybını önler hem de yasal sorumlulukları sınırlar. Bu bölümde, mühendislik ve mimarlık pratiğinde sıkça sorgulanan 5 maddeyi inceliyoruz.

1. “Bağımsız Bölüm Net Alanı” Hesaplanırken Hangi Alanlar Bu Hesaba Dâhil Edilmez?

Gayrimenkul projelerinde metrekare hesaplamaları en hassas konulardan biridir. Yönetmeliğe göre bağımsız bölüm net alanı; duvarlar arasında kalan temiz alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 santimetreyi geçmeyen sıva payları, kolonlar, duman ve tesisat bacaları, ışıklıklar, asansör boşlukları ile balkonlar, açık çıkmalar, çatı ve kat terasları dâhil edilmez. Ayrıca merdivenlerin altında 1.80 metre yüksekliğinden az olan yerler de net alan dışında tutulur.

2. Konut ve Ticaret Bölgelerinde Parsel Genişlikleri Kat Adedine Göre Nasıl Belirlenir?

Yeni parsel oluşturma (ifraz) işlemlerinde, yapılacak binanın kat adedi parsel genişliğini doğrudan etkiler. İmar planında aksine bir hüküm yoksa asgari genişlikler şöyledir:

  • 4 kata kadar (4 dâhil): Bitişik nizamda 6.00 metre, ayrık nizamda ise yan bahçe mesafeleri toplamına 6.00 metre eklenerek bulunur.
  • 9 kata kadar (9 dâhil): Bitişik nizamda 9.00 metre, ayrık nizamda yan bahçeler + 9.00 metre.
  • 10 ve daha fazla katlı yerlerde: Bitişik nizamda 12.00 metre, ayrık nizamda yan bahçeler + 12.00 metre olmalıdır.

3. Su Taşkın Alanlarında Yapılaşma ve İskân Şartları Nelerdir?

Afet riskine karşı yönetmelik, dere kret kotu ve taşkın analizleri üzerinden sert sınırlamalar getirmiştir. İmar planlarında su taşkın alanı olarak belirlenen yerlerde, ilgili kurumlarca (DSİ veya su idaresi) belirlenen kret kotuna 1.50 metre ilave edilerek tespit edilen seviyenin altı kesinlikle iskân edilemez. Bu seviyenin altında otopark giriş-çıkışı, kapı veya pencere gibi hiçbir boşluk bırakılmasına izin verilmez.

4. Bahçe Duvarlarının Yüksekliği İçin Getirilen Yasal Sınırlar Nelerdir?

Çevre düzenleme projelerinde estetiği ve güvenliği belirleyen bahçe duvarları belirli ölçülere tabidir. Yol tarafındaki cephelerde, kaldırım veya tabii zemin kotundan itibaren duvar yüksekliği 0.50 metreyi geçemez. Yol cephesi dışındaki (yan ve arka) bahçe duvarlarında ise yükseklik sınırı 1.50 metredir. Bu duvarların üzerine, yüksekliği 1.00 metreyi aşmayan parmaklık veya paratoner gibi koruma elemanları eklenebilir.

5. Bir Fenni Mesul (Mimar veya Mühendis) Aynı Anda En Fazla Kaç Metrekare İnşaatın Denetimini Üstlenebilir?

Fenni mesullerin denetim kalitesini korumak amacıyla yönetmelik, meslek gruplarına göre farklı m² sınırları getirmiştir. Buna göre bir fenni mesul:

  • Mimar veya İnşaat Mühendisi ise: En fazla 30.000 m²,
  • Makina Mühendisi ise: En fazla 60.000 m²,
  • Elektrik Mühendisi ise: En fazla 120.000 m² inşaatın fenni mesuliyetini aynı anda üstlenebilir. Ancak, tek bir ruhsata bağlı olan ve bu miktarları aşan binalarda, üzerinde başka bir iş olmaması şartıyla bu sınırlama uygulanmaz.

Bu içerik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin güncel tam metni ve ilgili maddeleri referans alınarak hazırlanmıştır.

 

İnşaat Hesabı – Dergisi

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı

Yönetmelik/Hukuk