Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği serimizin yedinci bölümünde; projelerin hazırlık aşamasındaki teknik tanımlardan, inşaat yoğunluk hesaplarına ve uygulama sürecindeki idari değişikliklere kadar profesyoneller için kritik önem taşıyan beş konuyu daha açıklığa kavuşturuyoruz.

1. “Avan Proje” Nedir ve İçeriğinde Neler Bulunmalıdır?

Mimar ve mühendislerin uygulama projelerine geçmeden önce hazırladıkları temel taslak olan avan proje, projenin ana hatlarını belirler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca avan proje; geçerli imar durumu ve plana göre düzenlenen; vaziyet planı, tüm kat planları, yeterli miktarda kesit ve görünüşleri içeren mimari projedir. Ayrıca bu projede taban alanı, katlar alanı (emsal) ve yapı inşaat alanı hesaplarına ilişkin tüm ölçü ve kotların bulunması, gerektiğinde ise silüet bilgisinin yer alması zorunludur.

2. Taban Alanı (TAKS) ve Emsal (KAKS) Hesabı Hangi Alan Üzerinden Yapılır?

Müteahhitlerin ve yatırımcıların bir parselde ne kadarlık bir inşaat yapabileceğini belirleyen temel kriterler olan taban alanı ve emsal hesaplarında parsel tanımı çok kritiktir. Yönetmeliğe göre; taban alanı ve emsal hesabı, net imar parseli alanı üzerinden yapılır,. Eğer uygulama imar planında ayrık veya blok nizam olan yerlerde bu oranlar açıkça belirlenmemişse, TAKS (Taban Alanı Katsayısı) %40’ı geçemez.

3. Binalarda “Atık Ayrıştırma Bacası” (Çöp Bacası) Yapılması Ne Zaman Zorunludur?

Sürdürülebilir çevre ve atık yönetimi politikaları kapsamında, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği belirli binalar için atık ayrıştırma sistemlerini zorunlu tutar. Kapıcı dairesi yapılması zorunlu olan konut binalarında, evsel atıkların yerinde ayrıştırılmasını sağlamak amacıyla ilgili standartlara uygun atık ayrıştırma bacası için yer ayrılması mecburidir. Bu bacalar bağımsız bölümlerin kat sahanlıklarında düzenlenebileceği gibi doğrudan bağımsız bölüm içinden de erişilebilir şekilde tasarlanabilir.

4. “Merkezi İş Alanı” (MİA) Olarak Belirlenen Bölgelerde Hangi Fonksiyonlar Yer Alabilir?

Şehir merkezlerindeki ticari hareketliliği düzenleyen Merkezi İş Alanları, geniş bir kullanım yelpazesine sahiptir. Bu alanlarda; yönetimle ilgili idari tesisler, banka ve finans kurumları, çarşı ve çok katlı mağazalar, sosyal ve kültürel tesis alanları, ibadet yerleri, parklar ve spor alanları yer alabilir. Ayrıca plan kararı bulunması durumunda bu bölgelerde rezidans (yüksek nitelikli konut) alanı da ayrılabilmektedir.

5. İnşaat Devam Ederken Müteahhit, Şantiye Şefi veya Fenni Mesul Değişirse Ruhsat İptal Edilir mi?

Uygulama sürecinde teknik kadroda veya mülkiyet sahipliğinde değişiklikler yaşanabilir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği‘ne göre, ruhsat süresi içerisinde yapılan; yapı sahibi, müteahhit, şantiye şefi ve fenni mesul değişikliği başvurularında ruhsat eki projelerin yeniden onaylanması gerekmez. Bu değişiklikler ruhsat üzerinde güncellenerek inşaat sürecine devam edilebilir; ancak şantiye şefi değişikliği veya süre uzatımı gibi işlemlerde tüm maliklerin muvafakati aranmaz.

Bu içerik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği‘nin güncel maddeleri ve resmi tanımları referans alınarak teknik doğruluk çerçevesinde hazırlanmıştır.

İnşaat Hesabı – Dergisi

Yönetmelik/Hukuk