İçindekiler
Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması, yapı stokunun ivedilikle yenilenmesini zorunlu kılıyor. Bu kapsamda hazırlanan kentsel dönüşümde yeni düzenleme, afet riskine karşı yürütülen çalışmaları hızlandırmayı hedefleyen köklü değişiklikler getirdi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yayımlanan yönetmelikle, özellikle karar alma mekanizmalarındaki tıkanıklıkların aşılması ve bürokratik süreçlerin kısaltılması amaçlanıyor. Artık riskli binaların dönüşümü için eskiden aranan üçte iki çoğunluk yerine, mülk sahiplerinin salt çoğunluğu ile karar alınabilecek.
6306 Sayılı Kanun Nedir?
Kentsel dönüşümün anayasası olarak kabul edilen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski taşıyan alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların iyileştirilmesini, tasfiyesini ve yenilenmesini düzenleyen temel metindir. Kanunun temel amacı; fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturarak can ve mal kaybı riskini minimize etmektir.
Bu yönetmelik kapsamında; “riskli yapı”, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma riski taşıdığı teknik verilerle kanıtlanmış binaları; “riskli alan” ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle tehlike arz eden bölgeleri ifade eder. Yeni yapılan güncellemelerle birlikte, bu kanun kapsamındaki tüm iş ve işlemler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve ilgili idareler aracılığıyla çok daha hızlı bir şekilde yürütülecektir.
Karar Alma Sürecinde “Üçte İki” Devri Kapandı
Yapılan son değişiklikle birlikte, riskli alanlar ve parsellerde yürütülecek uygulamalarda en büyük engel olan üçte iki çoğunluk şartı esnetildi. Artık taşınmazların tevhit edilmesi (birleştirilmesi), münferit veya ada bazında uygulama yapılması, kat karşılığı sözleşmelerin akdedilmesi ve payların satışı gibi kritik kararlar, hissedarların payları oranındaki salt çoğunluğu (yüzde 50 + 1) ile alınabilecek. Bu kural, binalar henüz yıktırılmamış olsa dahi uygulanabilecektir.
Tebligat ve Toplantı Usullerinde Dijitalleşme
Süreçleri yavaşlatan klasik tebligat yöntemleri yerini daha hızlı duyuru mekanizmalarına bıraktı. Kentsel dönüşümde yeni düzenleme uyarınca, maliklerden sadece birinin talebiyle bile toplantı süreci başlayabilecektir. Toplantı ilanları artık sadece kapıya asılmakla kalmayacak; e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıklarda 15 gün boyunca ilan edilecektir. Muhtarlıktaki ilanın son günü, tüm hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılacaktır.
Uzlaşmayan Maliklerin Pay Satışı
Salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan malikler için süreç oldukça nettir. Karara katılmayanlara yapılan bildirimden sonra, 15 gün içinde teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak kaydıyla açık artırma usulü ile diğer paydaşlara satılacaktır. Eğer paydaşlar bu hisseleri almazsa, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili İdare bu payları satın alma hakkına sahiptir. Ayrıca, binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazlarda ilk alım önceliği kamuya verilmiştir.
Müteahhitler İçin Teminat ve Sözleşme Detayları
İnşaat sektörünü yakından ilgilendiren bir diğer konu ise teminat oranlarıdır. 1 Ocak 2024 tarihinden sonra düzenlenen yapı ruhsatlarında, müteahhitlerin vermesi gereken teminat oranı %6 olarak güncellenebilmektedir. Bunun yanı sıra, mülk sahipleri için de önemli bir koruma getirilmiştir: Eğer müteahhit, bütün anlaşmalar sağlandıktan sonra bir yıl içinde işe başlamazsa veya yapım işini 6 ay boyunca durdurursa, salt çoğunluk ile sözleşmelerin feshedilmesi mümkündür.
Kentsel dönüşüm süreçlerindeki tüm maliyet hesaplamaları ve inşaat giderleri için en güncel verilere insaathesabi.com üzerinden ulaşabilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Hakkında Sıkça Sorulan 10 Soru ve Cevap
1. Binamızın riskli olup olmadığına kim karar verir?
Riskli yapı tespiti, öncelikle maliklerce masrafları karşılanmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kurumlar, üniversiteler veya ilgili idarelerce yapılır.
2. Kentsel dönüşüm kararı için kaç kişinin “evet” demesi gerekiyor?
Yeni düzenleme ile birlikte, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50 + 1) ile karar alınması yeterlidir.
3. Karara itiraz eden komşuların hissesine ne olur?
Salt çoğunluk kararına katılmayanların arsa payları, açık artırma ile diğer paydaşlara satılır. Eğer paydaşlar almazsa Başkanlık veya İdare tarafından satın alınır.
4. Tahliye ve yıkım için ne kadar süre verilir?
Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklere tahliye ve yıkım için 90 günden fazla olmamak üzere bir süre tanınır.
5. Evim yıkıldıktan sonra kira yardımı alabilir miyim?
Evet, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine riskli yapılarda 18 ay, riskli alanlarda ise 48 aya kadar kira yardımı yapılabilir.
6. Müteahhit işe başlamazsa sözleşmeyi iptal edebilir miyiz?
Evet, bir yıl içinde yapım işine başlanılmaması veya inşai faaliyetin 6 ay durması durumunda, salt çoğunluk ile sözleşme feshedilebilir.
7. Kentsel dönüşümde hangi vergilerden muafiyet var?
Noter harçları, tapu ve kadastro harçları, belediyelerce alınan bazı harçlar ve damga vergisi gibi birçok kalemden muafiyet sağlanmaktadır.
8. Binamın bulunduğu zemin uygun değilse ne olacak?
Zemin yapısı veya mevzuat nedeniyle yerinde dönüşüm mümkün değilse, mülkiyet hakları “imar hakkı aktarımı” ile başka bir parsele taşınabilir.
9. Müteahhit inşaat bitmeden payına düşen daireleri satabilir mi?
Müteahhit, payına düşen bağımsız bölümleri ancak inşaatın ilerleme seviyesine göre ve ilgili idarenin izniyle satabilir.
10. Toplantı daveti bana ulaşmadıysa süreç durur mu?
Hayır, tebligatlar artık muhtarlıkta ilan edilmekte ve e-Devlet üzerinden bildirilmektedir. İlan süresi bittiğinde tebligat yapılmış sayılır.
