Kentsel dönüşüm ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, modern şehircilik anlayışının temelini oluşturan iki ayrılmaz parçadır.Kentsel dönüşüm, çoğu kişinin sandığı gibi sadece eski binaları yıkıp yerine yenilerini yapmak değildir; güvenli, erişilebilir ve sosyal donatıları artırılmış yaşam alanları inşa etme sürecidir.Bu teknik süreçte Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, yapılaşmanın sınırlarını ve usullerini belirleyen ana rehber niteliğindedir.
Yönetmelik; fen, sağlık ve sürdürülebilir çevre şartlarına uygun yapılaşmanın yol haritasını çizerken, dönüşüm projelerinin yasal çerçevesini de oluşturur.
Dönüşüm sürecinde inşaat haklarının belirlenmesi en kritik aşamadır. Kentsel dönüşüm ve imar yönetmeliği kapsamında, Madde 5 ve Madde 22, emsal (KAKS) ve taban alanı (TAKS) hesaplamaları için temel teşkil eder. Özellikle Madde 5/8, emsal harici alanların (toplam emsale esas alanın %30’u) belirlenmesinde ana ölçüttür. Yangın merdivenleri, sığınaklar ve ortak alanların belirli bir oranda emsal dışı bırakılması, maliklerin hak kaybını önleyebilir. Ayrıca, bölge bazlı yapılan emsal artışı düzenlemeleri, dönüşümün ekonomik olarak yapılabilir hale gelmesini kolaylaştıran önemli bir araçtır.
Yapılaşma koşullarını belirleyen Madde 23 ve Madde 24, dönüşüm projelerinin mimari tasarımını doğrudan etkileyen unsurlardır. Madde 23, ön, yan ve arka bahçe mesafelerini düzenleyerek binalar arasındaki sağlıklı boşlukların ve hava koridorlarının korunmasını sağlar. Madde 24 ise bir parselde birden fazla bina yapılabilmesine olanak tanır; bu durum geniş alan bazlı dönüşümler için oldukça değerlidir. Bu maddeler, binaların hem estetik bir düzen içinde olmasını hem de gün ışığı ve havalandırma gibi temel ihtiyaçların karşılanmasını güvence altına alır.
Ruhsat ve proje süreçlerini düzenleyen Madde 54 ve Madde 57, kentsel dönüşümün bürokratik adımlarını tanımlar. Yönetmeliğe göre yapı ruhsatı alınmadan hiçbir inşaat faaliyetine başlanamaz. Madde 57; mimari, statik ve tesisat projelerinin hazırlama standartlarını tüm detaylarıyla açıklar. Dönüşüm sürecinde riskli yapı tespitinin ardından gelen ruhsat aşaması, tamamen bu maddelerdeki teknik esaslara göre yürütülür. Özellikle zemin ve temel etüt raporlarının titizlikle hazırlanması, deprem güvenliği açısından yönetmeliğin en hayati şartlarından biridir.
Sürdürülebilir bir kentsel çevre için Madde 7’de düzenlenen “tevhit” (birleştirme) ve “ifraz” (ayırma) işlemleri hayati önem taşır. Parsellerin birleşmesi, daha büyük ve nitelikli yapı adalarının oluşmasını sağlayarak alan bazlı dönüşümü mümkün kılar. Yönetmelik, parsellerin birleşmesi durumunda inşaat haklarının korunmasını teşvik eden hükümler içerir. Bu sayede yeni projelerde otopark, yeşil alan ve çocuk oyun alanı gibi sosyal donatıların plana entegre edilmesi kolaylaşır. Bu bütüncül yaklaşım, parsel bazlı münferit yenilemelerin yarattığı altyapı yükünü hafifletmenin en etkili yoludur.
Sonuç olarak, sağlıklı bir kentsel dönüşüm süreci için imar mevzuatının doğru yorumlanması ve uygulanması şarttır. Kentsel dönüşüm ve imar yönetmeliği arasındaki teknik denge kurulduğunda, şehirlerimiz sadece fiziksel olarak yenilenmekle kalmaz; sosyal ve ekonomik açıdan da değer kazanır. Vatandaşların ve müteahhitlerin yönetmelikteki haklarını bilmeleri, süreçte yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçer. Geleceğin dirençli kentleri, ancak bu teknik ve hukuki temeller üzerine inşa edilen şeffaf dönüşüm modelleriyle inşa edilebilir.
