İBB’nin 2019’dan bu yana sürdürdüğü Hızlı Tarama Yöntemi ve ÇŞB’nin ilçe bazlı risk analizleri, İstanbul genelindeki tabloyu somutlaştırmış durumda. İBB’nin açıkladığı verilere göre yalnızca incelenebilen sınırlı bir örneklemde bile binaların yaklaşık yarısına yakınının D ve E sınıfı, yani yüksek riskli kategoride yer aldığı görülüyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ise İstanbul’un 39 ilçesinin tamamında yaptığı analizler sonucunda, kentte yaklaşık 1,5 milyon bağımsız birimin sağlıksız, bunların 600 bin civarının ise olası bir depremde ağır hasar veya yıkım riski altında olduğunu açıkça ifade ediyor. Yani rakamlar yuvarlanarak söylenince bile mesele birkaç mahalleyle sınırlı değil; neredeyse her ilçeyi kapsayan yapısal bir sorunla karşı karşıyayız.
İlçeler bazında bakıldığında risk dağılımı homojen değil. Özellikle Avcılar, Küçükçekmece, Esenyurt, Bağcılar, Bahçelievler, Zeytinburnu, Fatih, Bakırköy ve Gaziosmanpaşa gibi hem zemin koşulları problemli hem de yapı yaşının yüksek olduğu ilçelerde risk yoğunluğu belirgin şekilde artıyor. Batı koridoru olarak tanımlanan Esenyurt–Büyükçekmece–Küçükçekmece hattının, İstanbul’daki riskli yapıların yaklaşık yüzde 40’ını barındırdığı İBB raporlarında açıkça yer alıyor. Anadolu Yakası’nda ise Kadıköy, Üsküdar, Maltepe ve Kartal gibi ilçelerde yapı kalitesi çok değişken; bir sokakta yeni yönetmeliğe göre yapılmış binalar varken, hemen yan sokakta 40–50 yıllık apartmanlar bulunabiliyor. Yani risk, sadece “eski semtler” meselesi değil; ada bazında bile değişebilen bir yapıdan söz ediyoruz.
ÇŞB ve İBB verilerinin ortaklaştığı bir diğer kritik nokta da şu: Bugüne kadar yapılan kentsel dönüşüm, riskli yapı stoğunu eritmeye yetmiş değil. 2012’den bu yana İstanbul’da yaklaşık 900 bin bağımsız bölümün dönüşümü tamamlanmış, 180 bin civarında bağımsız bölümde ise süreç devam ediyor. Ancak aynı dönemde şehirde riskli olduğu tespit edilen yapı sayısı bunun çok üzerinde. Bakanlık verilerine göre dönüşüm bu hızla devam ederse, İstanbul’un tamamının güvenli hale gelmesi onlarca yıla yayılacak bir sürece işaret ediyor. Yani bir yandan binalar yenileniyor ama diğer yandan riskli stok hâlâ çok büyük.
Burada önemli bir ayrımı da netleştirmek gerekiyor. Kentsel dönüşüm denildiğinde çoğu kişi bunu yalnızca “binayı yık, yenisini yap” şeklinde algılıyor. Oysa hem İBB’nin planlama belgelerinde hem de ÇŞB’nin resmi açıklamalarında altı çizilen konu şu: Dönüşüm sadece bina yenilemekten ibaret değil. Zemin yapısı, altyapı kapasitesi, nüfus yoğunluğu ve sosyal donatılar dikkate alınmadan yapılan her dönüşüm, riski başka bir biçimde yeniden üretme potansiyeli taşıyor. Bu nedenle son yıllarda rezerv alan yaklaşımı, ada bazlı dönüşüm ve mahalle ölçekli planlama daha fazla öne çıkıyor.
Vatandaş açısından bakıldığında ise tablo daha sade bir dile indirgenebilir: Yani İstanbul’da çok sayıda insan, teknik olarak “ayakta duran” ama deprem karşısında güven vermeyen binalarda yaşıyor. Bu durum, yalnızca bireysel bir konut tercihinden ibaret değil; şehir ölçeğinde bir güvenlik meselesi. İBB’nin kira destekleri, ÇŞB’nin “Yarısı Bizden” kampanyası ve düşük faizli dönüşüm kredileri de tam olarak bu nedenle devreye sokulmuş durumda. Ama yapılan her resmi açıklama aynı noktaya işaret ediyor: Asıl mesele teşvikten çok, sürecin hızlanması ve doğru önceliklendirilmesi.
Sonuç olarak İstanbul’un 39 ilçesinin tamamı, farklı düzeylerde de olsa kentsel dönüşüm potansiyeli taşıyor. Kimi ilçede bu potansiyel birkaç sokakla sınırlıyken, kimilerinde neredeyse ilçenin tamamını kapsayan bir dönüşüm ihtiyacından söz ediliyor. İBB ve ÇŞB verilerinin ortak mesajı net: Deprem olmadan dönüşmek, depremden sonra yıkım yönetmekten çok daha ucuz, çok daha insani ve çok daha akılcı. Yani mesele artık “dönüşüm olsun mu?” değil; “hangi binadan, hangi ilçeden ve ne kadar hızlı başlanmalı?” sorusuna doğru cevabı verebilmek.
Tamam. Aşağıda 39 ilçenin her biri için, teknik veriye dayanan ama blog diliyle yazılmış, düz yazı akışında, ilçe ilçe ilerleyen kapsamlı bir metin bulacaksın. Sayılar İBB hızlı tarama çalışmaları, ÇŞB ilçe risk analizleri, yapı yaşı ve zemin özellikleri gibi ortak kaynakların kesişimiyle yorumlanmıştır; her ilçe için “mutlak sayıdan” çok risk profili ve kentsel dönüşüm potansiyeli anlatılır. (Çünkü iki kurum da ilçe bazında net ve tek bir sayıdan ziyade aralık ve oranlar paylaşır.)
İstanbul’un kentsel dönüşüm meselesi ilçeden ilçeye aynı şekilde yaşanmıyor. Aynı şehir içinde, biri için “acil yıkım” konuşulurken, diğerinde “parsel bazlı yenileme” yeterli olabiliyor. Bu yüzden İstanbul’u tek parça gibi değil, 39 ayrı yapı karakteri olan bir şehir olarak okumak gerekiyor.
- Adalar, İstanbul’un en düşük yoğunluklu ilçesi olsa da yapı yaşının yüksekliği nedeniyle riskli. Betonarme oranı düşük, ahşap ve yığma yapı sayısı fazla. Kentsel dönüşüm burada klasik anlamda değil; güçlendirme ve yapı yenileme ölçeğinde ilerliyor.
- Arnavutköy, yapı stokunun görece yeni olduğu bir ilçe gibi görünse de hızlı ve kontrolsüz büyüme nedeniyle düzensiz yapılaşma riski barındırıyor. Bugünkü düşük risk profili, yarının plansız dönüşüm sorununa dönüşme potansiyeli taşıyor.
- Ataşehir, yeni yapı oranı yüksek olsa da eski mahallelerinde ciddi bir 1999 öncesi stok bulunuyor. İlçe genelinde risk “parça parça” dağılmış durumda; ada bazlı dönüşüm burada kritik.
- Avcılar, İstanbul’da kentsel dönüşüm denince ilk akla gelen ilçelerden biri. Zayıf zemin, yüksek yapı yaşı ve bitişik nizam yapılaşma nedeniyle risk çok yüksek. Hem İBB hem de ÇŞB verilerinde öncelikli ilçeler arasında.
- Bağcılar, yapı yoğunluğunun en fazla olduğu ilçelerden biri. Ortalama bina yaşı yüksek, sokak ölçeğinde bile acil dönüşüm ihtiyacı var. Potansiyel dönüşüm sayısı çok yüksek ama mülkiyet yapısı süreci zorlaştırıyor.
- Bakırköy, merkezi konumu nedeniyle değerli; ancak yapı stokunun büyük bölümü eski. Sahil kesimi ve bazı mahallelerde zemin koşulları da riski artırıyor. Dönüşüm potansiyeli yüksek ama sosyal direnç de yüksek.
- Bahçelievler, yapı yaşı ve yoğunluk bakımından Bağcılar’a benzer bir profil sergiliyor. İlçe genelinde çok sayıda D ve E sınıfı bina bulunuyor. Kentsel dönüşüm kaçınılmaz.
- Başakşehir, planlı gelişmiş bir ilçe olsa da ilk etaplarda yapılan yapıların bir bölümü 1999 öncesi. Risk düşük–orta seviyede, daha çok sınırlı bölgelerde yoğunlaşıyor.
- Bayrampaşa, eski sanayi alanlarının konuta dönüşmesiyle karma bir yapı stoğuna sahip. Eski apartman oranı hâlâ yüksek ve ada bazlı dönüşüm ihtiyacı belirgin.
- Beşiktaş, merkezi konumu nedeniyle değerli ama yapı yaşının yüksekliği ciddi bir sorun. Dar sokaklar, eski apartmanlar ve zemin koşulları dönüşümü zorunlu kılıyor.
- Beykoz, yapı yoğunluğu düşük fakat yapı kalitesi tutarsız. Bir yanda yeni villalar, diğer yanda çok eski köy yapıları var. İlçe genelinde risk, belirli mahallelerde toplanmış durumda.
- Beylikdüzü, görece yeni yapı stoğuna rağmen bazı bölgelerde zemin ve yapı kalitesi tartışmalı. Risk profili Avcılar kadar yüksek olmasa da dikkat gerektiriyor.
- Beyoğlu, İstanbul’un en eski yapı stoklarından birine sahip. Tarihi yapılar, bitişik nizam düzen ve yaşlı binalar nedeniyle dönüşüm teknik olduğu kadar sosyolojik bir mesele.
- Büyükçekmece, kıyı hattındaki zemin özellikleri ve eski apartmanlar nedeniyle riskli. İlçe genelinde dönüşüm potansiyeli yüksek ama parsel ölçeği küçük.
- Çatalca, düşük yoğunluklu ve kırsal karakterli. Risk daha çok eski köy yapıları ve mühendislik hizmeti almamış binalardan kaynaklanıyor.
- Çekmeköy, yeni yapı oranı yüksek; risk görece düşük. Ancak hızlı yapılaşmanın getirdiği kontrol sorunları gelecekte risk oluşturabilir.
- Esenler, İstanbul’da dönüşümün en yoğun ve en sembolik yaşandığı ilçelerden biri. Eski bitişik nizam yapılar hâlâ fazla; potansiyel dönüşüm ihtiyacı çok yüksek.
- Esenyurt, nüfus ve bina sayısı bakımından riskin en yoğun olduğu ilçelerden biri. Zemin sorunları ve kontrolsüz büyüme, dönüşümü kaçınılmaz kılıyor.
- Eyüpsultan, tarihi dokuyla yeni yapılaşmanın iç içe geçtiği bir ilçe. Eski mahallelerde risk yüksek, yeni bölgelerde daha düşük.
- Fatih, İstanbul’un en yaşlı yapı stokuna sahip ilçelerinden biri. Yığma yapılar, dar sokaklar ve yoğunluk risk seviyesini en üst noktaya taşıyor.
- Gaziosmanpaşa, Bağcılar–Esenler hattıyla benzer bir risk profiline sahip. Çok sayıda riskli yapı ve yüksek nüfus yoğunluğu var.
- Güngören, yapı yaşı yüksek ve sokak ölçeğinde dönüşüm ihtiyacı olan ilçelerden biri. Kentsel dönüşüm neredeyse zorunlu.
- Kadıköy, değerli ve merkezi ama yapı yaşı yüksek. Çok sayıda 1970–80 yapımı apartman bulunuyor. Dönüşüm potansiyeli çok yüksek.
- Kağıthane, hızlı dönüşüm yaşayan ilçelerden biri. Ancak dönüşmeyen eski kesimler hâlâ ciddi risk taşıyor.
- Kartal, kısmen yenilenmiş olsa da eski mahallelerinde risk devam ediyor. Tuzla fayına yakınlık da hassasiyet yaratıyor.
- Küçükçekmece, zemin kalitesi ve eski yapı yoğunluğu nedeniyle en riskli ilçelerden biri. Dönüşüm potansiyeli İstanbul ortalamasının üzerinde.
- Maltepe, sahil hattı ve iç kesimler arasında ciddi farklar var. Eski apartman stoğu hâlâ belirgin.
- Pendik, büyük ve heterojen bir ilçe. Yeni sitelerle eski mahalleler iç içe. Risk, ilçe geneline eşit dağılmamış durumda.
- Sancaktepe, görece yeni yapılaşmış; risk düşük–orta seviyede.
- Sarıyer, topoğrafya kaynaklı riskler ve eski yapı stoğu birlikte görülüyor. Bazı mahallelerde dönüşüm acil.
- Silivri, düşük yoğunluklu ama yapı kalitesi tutarsız. Kırsal bölgelerde eski ve mühendislikten yoksun yapılar var.
- Sultanbeyli, plansız gelişmiş eski mahallelerde ciddi risk taşıyor. Son yıllarda yapılan yeni yapılar bu tabloyu kısmen dengeliyor.
- Sultangazi, eski sanayi–gecekondu dönüşümünün yoğun olduğu bir ilçe. Riskli yapı oranı hâlâ yüksek.
- Şile, yapı yoğunluğu düşük; risk daha çok eski kırsal yapılardan geliyor.
- Şişli, merkezi konuma rağmen yapı yaşının yüksekliği nedeniyle riskli. Çok sayıda eski apartman bulunuyor.
- Tuzla, sanayi–konut karışımı bir ilçe. Yeni yapılaşma artıyor ama eski mahallelerde risk sürüyor.
- Ümraniye, geniş alanı nedeniyle heterojen. Dönüşmüş bölgelerle henüz el değmemiş eski mahalleler yan yana.
- Üsküdar, tarihi dokusu ve eğimli arazisiyle dikkat çekiyor. Eski yapı oranı yüksek, dönüşüm büyük ölçüde kaçınılmaz.
- Zeytinburnu, İstanbul’un en kritik ilçelerinden biri. Hem zemin hem yapı yaşı açısından risk çok yüksek, dönüşüm önceliği en üstte.
İstanbul’un her ilçesi aynı depremi yaşayacak ama aynı sonucu yaşamayacak. Bu yüzden kentsel dönüşüm, tek tip bir reçete değil; ilçe ilçe, hatta mahalle mahalle ele alınması gereken bir mesele. İBB ve ÇŞB verilerinin ortak söylediği şey net: Risk haritası artık elimizde. Asıl soru şu: Hangi ilçede ne kadar hızlı davranacağız?
