Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği: Detaylar, Hesaplama ve İstisnalar

Değer Artış Payı Yönetmeliği Hesaplama ve uygulama detayları, 22 Kasım 2025’te Resmî Gazete’de yayımlanan düzenleme ile netleşti. Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği, imar planı değişikliği sonucu değeri artan taşınmazlardan alınacak payın detaylarını belirleyerek şehircilik politikalarında önemli bir dönüm noktası yarattı. Bu düzenleme, sıfırdan bir kanun olmaktan çok, mevcut sistemde netleştirmeler yaparak sürecin şeffaflığını artırmıştır. Aslında sıfırdan hiç yoktan bir kanun gelmiş olmadı, mevcut düzenlemede netleştirmeler yapıldı.

Fakat sektörde bu tarzda yapılan önemli değişiklikler kafa karışıklığına da sebep oldu. Birçok farklı meslek grubunun konuya dair yorumları konuyu gündem dışı tartışmalara çekebiliyor. İnşaat Hesabı Dergisi olarak konuyu daha net şekilde ifade etmek üzere değer artış payına ilişkin içeriğimizi bu sayımıza aldık.

Düzenleme, imar planı değişiklikleri sonucu taşınmazların değer kazanmasından doğan kazancın %90’ının kamuya aktarılmasını öngörüyor. 

Örneğin, tarla imarlı bir araziniz var ve bu araziniz konut imarlı hale gelirse ve değeri 1 milyon TL’den 5 milyon TL’ye çıkarsa, 4 milyon TL’lik artışın %90’ı, yani 3,6 milyon TL kamuya ödenecek. Mülk sahibi bu büyük payı ödemek zorunda.

Bu adım, hem şehirlerin plansız büyümesini ve keyfi imar değişikliklerini önlemeyi hem de kamu yararını gözeterek adil bir kaynak paylaşımı sağlamayı hedefliyor. Fakat elbette bu durum her imara açılan arsa için geçerli değil.

Geçmişte imar değişiklikleriyle elde edilen yüksek kazançlar, spekülasyon ve düzensiz şehirleşmeyi tetikliyordu. Yeni düzenleme ile bu kazançların büyük bölümü kamuya aktarılacak; böylece hem haksız kazanç önlenecek hem de elde edilen gelir altyapı ve kentsel dönüşüm projelerinde kullanılacak. Ancak bu durum, yatırımcılar için ek bir maliyet kalemi anlamına geliyor. Artık yatırımcılar, imar planı değişikliği yaparken yalnızca tasarımı değil, kamuya aktarılacak %90’lık payı karşılayabilecek finansal gücü de dikkate almak zorunda. Her ne kadar bu mekanizma “kardan zarar” mantığıyla işlese de, proje fizibilitelerinde ciddi bir maliyet unsuru haline geliyor.

Değer Artış Payından Muaf Olan Durumlar ve İstisnalar

İmara açılmamış alanlar, 18 uygulaması ve Düzenleme Ortaklık Payı, Değer Artış Payı uygulamasına dahil değildir.

Bilindiği üzere 18 uygulaması olarak bilinen işlem, İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan arsa ve arazi düzenlemesidir. Bu düzenlemenin amacı, imar planına uygun yollar, parklar, yeşil alanlar ve kamu hizmet alanları oluşturmak için mevcut parsellerin yeniden düzenlenmesidir. Dolayısıyla burada arsa sahibi yani malik açısından edilgen bir durum vardır. Burada uygulama şu şekilde yapılır; bölgede imar uygulaması yapılırken, parsellerin şekli ve büyüklüğü imar planına göre yeniden düzenlenir. Bu düzenleme sırasında, her parselden belli bir oran (genelde %35’e kadar) Düzenleme Ortaklık Payı olarak kesilir. Düzenleme Ortaklı Payı, imar uygulaması sırasında kamu hizmetleri için ayrılan paydır. Devlet, bu alanları satın almak yerine, düzenleme yapılan parsellerden belli bir oranı bedelsiz olarak keser. Bu kesinti kanuni sınırlar içindedir ve genellikle %35’i geçmez. Yani zaten hali hazırda imara açılan bölgelerden kesinti sistemi vardır ve bu pay, kamuya ait alanlar için kullanılır; örneğin yol, park veya okul gibi alanlar. Geriye kalan alan ise maliklere yeni parsel olarak verilir.

Buradaki ifade, imar uygulaması yapılırken kesilen Düzenleme Ortaklık Payı’nın, yani kamuya ayrılan payın, kimsenin özel kullanımına verilmediğini ve maliklere dağıtılan yeni parsellerin hesabına dahil edilmediğini belirtir. Yani devlet, bu kesilen alanı yalnızca kamu hizmetleri için kullanır; kimsenin tarlasına el koymaz, sadece imar planına uygun düzenleme yapar.

Değer Artış Payı – Foto Kaynak: AA

Hangi İmar Değişiklikleri Değer Artış Payına Tabidir?

Yönetmelik, değer artış payının hangi plan değişikliklerinde uygulanacağını ayrıntılı şekilde belirtmektedir. Bu kapsamda, nüfus, yapı yoğunluğu, kat adedi veya fonksiyon değişikliği getiren ada bazlı plan değişiklikleri; parsel bazında konut hariç fonksiyon değişiklikleri değerlendirilmektedir. Ayrıca, riskli yapılar için yapılan değişikliklerde %20’nin üzerindeki emsal artışları da değer artış payına tabi tutulur.

Burayı biraz daha detaylı izah edelim. Öncelikle, ada bazında yapılan plan değişiklikleri bu kapsama girer. Örneğin, bir adada mevcut imar planında 4 katlı konut izni varken, yapılan değişiklikle 8 katlı konut izni verilmesi durumunda nüfus yoğunluğu artar ve DAP uygulanır. Benzer şekilde, yapı yoğunluğunu artıran düzenlemeler de bu kapsamdadır. Örneğin, bir adada emsal 1.50 iken yapılan değişiklikle 2.50’ye çıkarılması, taşınmazın değerini yükseltir ve DAP devreye girer.

Fonksiyon değişiklikleri de önemli bir kriterdir. Örneğin, bir adada konut alanı olarak planlanan parsellerin ticaret alanına dönüştürülmesi, ticaret alanının genelde daha yüksek değer oluşturması nedeniyle DAP uygulanmasına yol açar.

Parsel bazında yapılan konut dışı fonksiyon değişiklikleri de bu kapsama girer. Örneğin, bir parselde sanayi alanı olarak planlanan kullanımın otel veya AVM alanına dönüştürülmesi, konut hariç fonksiyon değişikliği olduğu için DAP’a tabidir.

Son olarak, riskli yapıların dönüşümü için yapılan plan değişikliklerinde emsal artışı %20’nin üzerine çıkarsa DAP uygulanır. Örneğin, deprem riski taşıyan bir binanın bulunduğu parselde dönüşüm amacıyla yapılan plan değişikliğiyle emsalin 1.00’den 1.30’a çıkarılması, %30 artış anlamına gelir ve bu durumda DAP devreye girer.

DAP Uygulaması Detayları: Parsel ve Ada Bazında Yoğunluk Artışı

Örneğin, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alanlarda yapılan düzenlemeler, kamu yatırımları, kamu mülkiyetindeki alanlar, vakıf mülkleri ve cephe hattı düzeltmeleri gibi teknik düzenlemeler bu uygulamanın dışında tutulur. Bu istisnaların amacı, kamu yararını korumak ve afet riskini azaltmaya yönelik çalışmaları teşvik etmektir. Yani, ticari kazanç sağlamak için değil, toplumun güvenliği ve kamu hizmetleri için yapılan düzenlemelerden değer artış payı alınmaz.

Yine 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlar, kamu yatırımları, kamu mülkiyetindeki alanlar, vakıf mülkleri ve cephe hattı düzeltmeleri gibi teknik düzenlemeler bu uygulamanın dışında tutuluyor. Bu istisnalar, kamu yararı ve afet riskinin azaltılması gibi öncelikleri korumak için getirildi.

Değer artış payı-Foto Kaynak: AA

Değer Artış Payı Hesaplama Süreci Nasıl İşliyor?

Değer artışının tespiti için, en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından rapor hazırlanıyor. Bu raporlar, Uluslararası Değerleme Standartlarına göre düzenleniyor ve kıymet takdir komisyonu tarafından inceleniyor. Komisyon; şehir plancısı, inşaat mühendisi, mimar gibi uzmanlardan oluşuyor. Süreç, Değer Artış Payı sistemi üzerinden dijital olarak yürütülüyor, böylece şeffaflık sağlanıyor.

Değer Artış Payı Ödeme Şartları ve Peşin İndirimi

Değer artış payı, peşin veya taksitli olarak ödenebiliyor. Peşin ödemede %10 indirim uygulanıyor. Taksitli ödemede ise dört taksit imkânı var; sonraki taksitler TÜFE oranında güncelleniyor. Ödeme yapılmadan, satış, devir, bağış, ruhsat işlemleri yapılamıyor. Ayrıca plan değişikliği sonrası tapuya “Taşınmaz değer artışına tabidir” şerhi konuyor.

Toplanan DAP Gelirinin Kamuya Dağılım Mekanizması

Toplanan değer artış payı, kamu yararına kullanılmak üzere paylaştırılıyor. Büyükşehirlerde; %25 büyükşehir belediyesi, %25 ilçe belediyesi, %25 dönüşüm projeleri özel hesabı, %25 genel bütçe olarak dağıtılıyor. Bakanlık onaylı planlarda ise payın büyük kısmı dönüşüm projelerine aktarılıyor.

Kamulaştırılamayan Alanlar İçin Yönetmelik Çözümleri

Kamu hizmet alanı olarak planlanan ancak kamulaştırılamayan özel mülkiyetler için çözüm getiriliyor. İhtiyaç ortadan kalkarsa, plan değişikliğiyle bu alanlar serbest bırakılabilecek. Böylece mülk sahiplerinin mağduriyeti giderilirken, kamu yararı korunmuş olacak.

 Değer Artış Payı Yönetmeliği Geçiş Hükümleri ve Muafiyetleri

20 Şubat 2020’den önce yapılan başvurular muaf tutuluyor. Ayrıca 2024-2025 arasında oluşturulan tahakkuklar için özel ödeme düzenlemeleri getirildi. Bu, uygulamanın kademeli olarak hayata geçirilmesini sağlıyor.

Sonuç: DAP Yönetmeliği ve Proje Maliyeti Yönetimi

Sonuç olarak bu yönetmelik, şehirlerin planlı gelişimini sağlarken, imar değişikliklerinden doğan kazancın artık proje maliyetlerinde kritik bir unsur haline gelmesini sağlıyor. Yatırımcılar için en önemli strateji, bu ek maliyetleri erken aşamada öngörmek ve finansal planlamalarını buna göre yapmak olacak. Aksi takdirde, beklenmedik değer artış payı yükümlülükleri, projelerin kârlılık oranlarını ciddi şekilde etkileyebilir. Artık imar planı değişikliği yalnızca bir tasarım veya ruhsat konusu değil; stratejik bir maliyet yönetimi süreci haline geldi.