Arsa Maliyeti ile İnşaat Maliyeti Arasındaki İlişki

Günümüzde inşaat sektöründe maliyet artışları sürekli dalgalı şekilde devam etmektedir. Bu durum hammadde fiyatlarındaki artış, yüksek kur, yüksek faiz gibi sebeplerden ötürü olmaktadır. Tüm iş kalemlerindeki ve malzeme kalemlerindeki fiyat artışları inşaat birim maliyetini artırmaktadır. Bir inşaatın maliyetini ön maliyetler, kaba işlerin maliyeti ve ince işlerin maliyeti olmak üzere 3 kısma ayırabiliriz. Ön maliyetlerde arsa maliyeti, belediye maliyetleri, ön proje maliyeti gibi maliyetler bulunur. Kaba işler kısmında hafriyat, iksa, beton işleri, kalıp işleri, demir işleri gibi kısımlar bulunur. Son olarak ince işler kısmında boya, sıva, parke, kapı, mobilya, tesisat gibi daha çok estetiği barındıran iş kalemleri bulunur. Arsa maliyeti kısmını ikiye ayırabiliriz. Birincisi kat karşılığı arsa alma ve ikincisi şahsi arsa sahibi olma durumudur. Kat karşılığı ile arsa almak günümüzde kentsel dönüşüm projelerinde en çok kullanılan yöntemdir. Maliyeti daha düşüktür. Anlaşma doğrultusunda mal sahibine daire vererek diğer daireleri de satarak kar elde edilir. Direk arsa sahibi olmada ise ciddi bir ön maliyet bulunur. Bu ön maliyetin projeye veya yapmak istediğiniz evin inşaatına değip değmeyeceğini araştırmak gerekir. İşte tam bu noktada arsa maliyeti ile inşaat maliyeti arasındaki ilişkiyi anlatacağım.

Ada, Parsel, İmar Durumu ve İmar Durum Belgesi Nedir?

Öncelikle arsa maliyeti ile inşaat maliyeti arasındaki ilişkiyi anlatmadan önce arsa, ada, parsel, imar durumu, T.A.K.S., ve K.A.K.S. gibi kavramlardan bahsedelim. Arsa, belirli bir amaca hizmet eden tapusu olan belirli bir alanı olan ve bunun yanında arsa tipine göre imar durumu olan bir kara parçasıdır. Arsalar imar durumuna göre yapılaştırılır. Öncelikle bir inşaata başlamadan önce arsanın imar durumuna bakılır. İmar durumuna bakmak için ada numarası ve parsel numarasını bilmek gerekir. Ada, imar kanunu gereği sınırları belirlenerek çevrilen parseller bütününe denir. Kamu malı sayılan yol-cadde-sokak, denizler, göller ve orman gibi yapay ve doğal sınırları bulunan parsel topluluğudur. Parsel, imar yasası ilgili maddesi gereğince sınırları belirlenen arazi parçasıdır. Kadastro ve imar parseli olarak iki türü bulunan parsel, taşınmaz terimidir. Ada ve parsel bilgilerine erişim kolaylığı bulunmaktadır. Belediye ve tapu kadastro uygulamaları üzerinden erişim sağlanarak adres bilgileriyle ada-parsel numaraları bulunabilmektedir. İmar durumu ise arsanın alanını gösteren, arsanın yapılaşma sınırını belirten, çekme mesafelerini gösteren, kotları belirten, yapının bitişik veya ayrık olmasını belirten bir belgedir. İmar durum belgesini belediyelerden alarak arsanızın veya alacağınız arsanın durumunu öğrenebilirsiniz. Arsanıza ait bilgileri öğrenmek için parsel sorgulama linkine aşağıdaki kısma bırakıyorum.

Parsel Sorgulama:

https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/

Emsal, T.A.K.S.ve K.A.K.S. Neyi İfade Eder?

Taban Alanı Kat Sayısı anlamına gelen TAKS, arsa alanının ne kadarına bir binanın taban alanının yapılabileceğini gösterir. Yani bir binanın taban alanının, bina arsası içerisinde en çok ne kadarlık yer kaplayabileceğini gösterir. Bir inşaatın maksimum taban alanı, imar planı üzerinde yazan TAKS değeri ile arsa metrekaresinin çarpımı hesaplanarak bulunur. Örnek olarak bir imar planı üzerinde bir parsel için “taban alanı kat sayısı 0,4” ibaresi görülüyorsa, buraya inşa edilecek binanın tabanı arsa alanı x 0,4 değerini geçemez. K.A.K.S. ise Kat Alanı Kat Sayısı anlamına gelir, emsal ile aynı anlamı taşımaktadır. Bir inşaatın kat alanı katsayısını ifade eder. Yani yapının katlar alanı toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Bir arsanın alanı ile imar planı üzerinde yer alan kaks değeri çarpılarak o arsaya yapılabilecek maksimum net metrekare inşaat alanı (yani dairelerin toplam alanı) hesaplanabilir. KAKS oranları 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında değişkenlik gösterir.

Arsaya İnşaatı Kendimiz Mi Yapalım, Müteahhite Mi Verelim?

Bir arsanız var. Kendiniz mi yapsanız veya müteahhite mi verseniz kararsız kalıyorsunuz. Çünkü aralarında nasıl bir fark var bilmiyorsunuz. Şimdi kendiniz satarsanız ayrı zorlukları var. Örneğin müşteri bulma, malzeme tedarik etme, maliyetleri düzenleme, işlerin kontrolü gibi problemler mevcuttur. Müteahhite verirsekte ayrı zorlukları vardır. Müteahhit kaç daire verecek veya gerçekten istediğiniz gibi bir inşaat olacak mı gibi soru işaretleri aklınızda olacaktır. Bunun haricinde ne kadar kazanç elde edeceğinizi de bilmiyorsunuz. Kendiniz veya müteahhit arsaya ev yapsa ne kadar kazanılacak? Bu yüzden sadece arsa bilgisi bilerek maliyet hesabı yapmanız da zor. Bu durumda sizlere yardımcı olacak inşaat maliyet analizimizi sunacağız. Böylelikle arsa maliyeti ve inşaat maliyeti arasındaki ilişkiyi anlamış olacaksınız.

Arsa Maliyeti ile İnşaat Maliyeti Arasındaki İlişkisi İle Alakalı Örnek

İmar bilgileri

Hemen hemen her belediyeye ait arsa parsel bilgilerine bakabileceğiniz web siteleri bulunmaktadır. Öncelikle terimlerden bahsedelim. Sokaklarla çevrili alanlara ada denir. Her parselin ada numarası bulunur. Adaların bölümlere bölünmesi sonucu oluşan alanlara parsel denir. Arsa tarifi yapılırken öncelikle ada numarası sonra parsel numarası söylenir. Bu bilgiler arsanın kimliği gibidir. İstediğiniz her yerde kullanabilirsiniz. Parseller yol sınırları ya da arsa sınırları ile bölünür. Parsele ait 0.20, 0.40, 1.75 gibi bilgiler bulunur. Burada 0.20 ile 0.40 arasında olup yapının kurulum alanını gösterir. Arsa alanının 1.75 katı kadar da emsal bulunur. Bu emsal değeri altta yazar. Yani T.A.K.S. 0.20-0.40 arasındadır. K.A.K.S. ise 1.75’tir. Kabaca söylersek 1.75 emsal miktarı olsun. 1000 metrekare alan olsun ve değerleri çarparsak 1750 metrekare çıkar. Yani 1750 metrekarelik inşaat yapabilirsiniz diyor. Parsel üzerinde bulunan A işareti ayrık nizam olduğunu söyler. B işareti ise bitişik nizam olduğunu söyler. Bu işaretin yanında 5 ve 3 gibi değerler bulunur. Yukarıda 5, altta 3 yazar. 5 metre yoldan çekileceğini ve 3 metrede komşu arsadan çekileceğini söyler. Birde bunların haricinde blok nizam bulunur.

Arsa bizimmiş gibi hesap yapalım!

İmar sitelerinde hesap yapabilmemiz için öncelikle autocad dosyasını almamız gerekir. Bunun sebebi alan hesabı içindir. Ama şunu söylemekte fayda vardır. Buradan alınan dosya üzerine resmi bir proje yapılmaz. Belediyeden dosyaların alınması gerekir. Buradaki çizim dosyaları bilgi amaçlıdır. Sonrasında autocad üzerinden arsayı çizeriz. Arsa formunu çizdikten sonra mevcut alana dönüştürmek için autocad üzerinden scale yapacağız yani küçülteceğiz. Autocad üzerinde 5342 metrekare çıktı fakat gerçekte 484 metrekare idi. Oranlayıp çarparak küçülteceğiz. Sonrasında küçülttüğümüz alan üzerinden hesaba devam edebiliriz. Parsel bilgisinde ön cephelerden 5 metre yan cephelerden 3 metre çekileceği söylenmişti. Şimdi autocad üzerinden bu mesafeleri dikkate alarak çiziyoruz. Sonra kalan alan maksimum kurulum alanı olarak karşımıza çıkıyor. Buradan zemin kat kurulumumuz 212 metrekare olarak çıkmıştır. Tüm değerleri excele giriyoruz. Hesaplamalar başlamadan bazı bilgileri vermek gerekir. İmar durumlarında ekstra bilgiler bulunur. Örneğin, çıkma mesafesine bakmamız gerekir. Bazı yerlerde 1 metre olurken bazı yerlerde 1,5 metre olur. Biz 1,5 metre alalım böylelikle 309 metrekare alan olmuş oluyor. Tabiki normal kat alanları içindir.

Arsa Alanı= 484 m2

Zemin Kat Alanı= 212 m2

Kat Sayısı= 5 kat

Normal Kat Sayısı= 4 Kat

Normal Kat Alanı= 309 m2

Asansör= 1 Adet (8 m2)

Kat Holü= 12 m2

Merdiven= 14 m2

Şaft boşluğu= 1 m2

Toplam Çıkarılacak Alan= 35 m2

Normal Kat İçin:

1 Kattaki Daire Sayısı= 3 Adet

Kattaki Brüt Daire Alanı= 274 m2

1 Daire Brüt Alanı= 91 m2

1 Daire Net Alanı= 82 m2

Zemin Kat İçin:

1 Kattaki Daire Sayısı= 2 Adet

Kattaki Brüt Daire Alanı= 177 m2

1 Daire Brüt Alanı= 89 m2

1 Daire Net Alanı= 80 m2

Bodrum Kat İçin:

Bodrum Kat Sayısı= 1 adet

Bodrum Kat Alanı= 400 m2

Toplam Bağımsız Bağımsız Bölüm Sayısı= 14 adet

Toplam İnşaat Alanı= 1848 m2

Toplam Net Daire Alanı= 1147 m2

Normal Kat İnşaat Hesabına Gireceğimiz Değerler;

Bağımsız Bölüm Sayısı=12

Salon= 25 m2

Mutfak= 10 m2

Oda= 15 m2

Oda= 12 m2

Banyo= 6 m2

Banyo 2= 4 m2

Balkon= 2 m2

Hol= 8 m2

Toplam= 82 m2

Zemin Kat İnşaat Hesabına Gireceğimiz Değerler;

Bağımsız Bölüm Sayısı=2

Salon= 23 m2

Mutfak= 10 m2

Oda= 15 m2

Oda= 12 m2

Banyo= 6 m2

Banyo 2= 4 m2

Balkon= 2 m2

Hol= 8 m2

Toplam= 80 m2

Yukarıdaki değerleri İnşaat Hesabı programına gireceğiz ve toplam maliyetler üzerinden analizi gerçekleştireceğiz. Bu değerler ile mevcut bakanlığın vermiş olduğu ya da piyasada verilen metrekare maliyetleri üzerinden genel inşaat maliyetini hesaplayabiliriz. Fakat bu yanlış olacaktır. Bu yüzden birim malzeme maliyetleri ve işçilik fiyatları güncel olan ve bunu dakikalar içerisinde hesaplayan İnşaat Hesabı programını kullanıyoruz.

Değerleri İnşaat Hesabı programına girelim!

Öncelikle il, ilçe gibi verileri giriyoruz. Sonrasında bağımsız bölüm sayısını, bölümlerin metrekare alanlarını, daire türünü vs. seçiyoruz. Belirlediğimiz değerleri tek tek giriyoruz. Burada bodrum katı, zemin kat ve normal kat için ayrı ayrı giriyoruz. Fakat farklı bölümlerin olduğu katları ayrı girmeliyiz. Sonraki kısımda, değişmemiz gereken kısımlar bulunur. Bunlar: Zemin kat alanı, bodrum kat alanı ve normal kat alanıdır. Diğer verileri de kontrol ederek gidiyoruz. Yapı yüksekliğini de değiştirebilirsiniz. Sonrasında hesapla diyoruz. Bu kısımdan sonra herhangi değişiklik yapamazsınız sadece malzeme türleri arasında ve alanlar üzerinde değişiklik yapabilirsiniz. Toplam inşaat maliyeti 2.516.574 TL çıktı. Bu değer değiştireceğiniz seçeneklere göre örneğin, parke türü gibi değişiklikler de otomatik olarak değişecektir. Burada tek tek seçeneklere girerek kontrol etmek faydalı olacaktır.

Olasılıkları inceleyelim!

Bina yaparken arsa maliyeti ile alakalı iki türlü yol vardır. Birincisi kat karşılığı olarak arsa alınması ve arsayı kendimiz alıp yapma durumu vardır.

1.DURUM 

Kat Karşılığı Olma Durumu:

Arsa Sahibi= %50

Müteahhit= %50

Müteahhitin Harcadığı Toplam Para= 2.516.000 TL

Müteahhite Kalan Daireler= 7 adet

1 Daire Maliyeti= 359.429 TL

2.DURUM

Müteahhitin Arsayı Satın Alma Durumu:

İnşaat Maliyeti= 2.516.000 TL

Arsa Maliyeti= 3.000.000 TL

Toplam Maliyet= 5.516.000 TL

1 Daire Maliyeti= 394.000 TL

Buradaki hesaplardan sonra şöyle bir yorum yapılabilir. Örneğin, müteahhit arsanın fazla maliyetli olduğunu söyleyip bu arsa için kat karşılığı talep edilebilir. Buradaki arsa maliyetinin düşmesi müteahhiti arsayı alıp bina yapmaya teşvik edebilir. Burada analiz ederek karar vermelidir.

Müteahhitin Gözüyle Hesap Yapalım-Kat Karşılığı

Bize kalan daire sayısı= 7 adet

Dairenin Satış Fiyatı= 450.000 TL

Toplam Hasılat= 3.150.000 TL

Maliyet= 2.516.000 TL

Kar= 634.000 TL 

Müteahhitin Gözüyle Hesap Yapalım-Arsa Satın Alalım

Bize kalan daire sayısı= 14 adet

Dairenin Satış Fiyatı= 450.000 TL

Toplam Hasılat= 6.300.000 TL

Maliyet= 5.016.000 TL

Kar= 1.284.000 TL 

Bu noktadan sonra kendiniz bir mal sahibi olarak veya müteahhit olarak düşünmeniz gerekir. Bu arsa için ne yapması kârlı ise onu seçmelidir. Burada yaptığımız işlemleri excel üzerinden yaparak kendiniz analiz edebilirsiniz. Özellikle mal sahibi ile anlaşırken yüzde kaç istediğinizi burada analiz edebilirsiniz. Sonrasında analiz sonucu arsa alma yoluna mı kat karşılığı mı ona karar verirsiniz. Piyasadaki inşaat mühendisleri ve müteahhitler düzgün bir inşaat maliyeti yapmadıklarından müteahhitler zor duruma düşmektedir. Sonrasında tüm hesaplanan hesaplar tepetaklak olmaktadır. Bu yüzden arsa edinecek biri olarak bu duruma dikkat etmeniz gerekir.

Sonuçlar!

Bizim burada girdiğimiz değerlere bağlı kalmayın. Birçok alternatifi vardır. İstediğiniz gibi insaathesabi.com sayesinde hesaplayabilirsiniz. Özet olarak öncelikle arsa verilerini alın. Autocad üzerinden açın ve çizin. Sonrasında kurallara dikkat ederek alanları ve yapacağınız daireleri belirleyin. Autocad üzerinden yapmanıza bile gerek yoktur. Burada önemli olan ön hesap yapmaktır. Normalde bu hesapları mimar ve inşaat mühendisleri yapmaktadır. Kendileri yaptığından ötürü yanlışlıklar olmaktadır. Şuan İstanbul üzerinden birçok mimar ve mühendisi insaathesabi.com sayesinde hesaplarını yapmaktadır. Sizlerde işi bilen müteahhit olarak bu hesapları yapabilirsiniz. Son olarak marka kısmı ve rapor kısmı bulunuyor. İnşaat Hesabı sizlere girdiğiniz değerler ile hesapları yapıyor ve en son 50-60 sayfalık rapor sunuyor. Rapor içerisinde sizlere herşeyi tek tek veriyor. Yapmanız gereken sadece değerleri kontrol etmektir. Programı kullanırken herhangi bir sorun yaşarsanız bizlere başvurabilirsiniz. Maliyet konusunda sizlere her türlü desteği vermek için insaathesabi.com olarak buradayız.