2023 Yapı Birim Maliyeti

Yapı Birim Maliyeti Nedir?

Yapı birim maliyeti, inşaatın toplam maliyetinin toplam inşaat alanına olan oranıdır. Yapı birim maliyeti inşaatın genel maliyeti ile alakalı bilgi verir. Eğer toplam inşaat alanını biliyorsak birim maliyet ile çarparak toplam inşaat maliyetini bulabiliriz. Yapı inşaat alanı: Işıklıklar, avlular, ve iç bahçeler hariç olmak üzere; bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekanlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanları da dahil olarak, yapının inşa edilen bütün katlarının alanının toplamına denir. Toplam inşaat alanının hesaplanmasına dair yapılan en büyük hatalardan bir tanesi sadece dairelerin net daire m²’lerini toplamaktır. Toplam inşaat alanı içerisinde tüm alanlar bulunmaktadır. Brüt alanlar üzerinden toplam inşaat alanı hesaplamak gerekir. Net alan içerisinde bazı alanların çıkarılması söz konusudur. Dolayısıyla net alandan gitmek yanlış olacaktır. Toplam inşaat maliyeti: Kaba işler maliyeti, ince işler maliyeti ve diğer işlerin maliyetinden oluşmaktadır. Toplam inşaat alanını hesaplamak oldukça zordur. Birçok etkene bağlı olan inşaat maliyet hesabını güncel bir şekilde hesaplamak zahmetli bir iştir. Doğru bir maliyet hesabı için tek tek fiyat almanız gerekir. Sonrasında toplam maliyetleri kategorize ederek hesaplamak gerekir.

İnşaat Alanı Nasıl Hesaplanır?

İnşaat alanı parsel alanının, KAKS yani emsal değeri ile çarpılmasıyla hesaplanır. İnşaat alanı avlular ve ışıklıklar hariç olmak üzere; bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan tüm mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütün katlarının alanını içermektedir. TAKS kısaltması, taban alanı kat sayısı anlamına gelmektedir. Bir binanın taban alanının, arsası içinde en çok ne kadarını kaplayabileceğini TAKS gösterir. Bir parsele yapılacak binanın taban arsa alanı, parselin büyüklüğünün TAKS ile çarpımının değerini geçemez.

İnşaat Birim Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

İnşaat birim maliyetini hesaplamak oldukça zahmetli bir iştir. Özellikle sürekli değişen maliyetler sebebiyle inşaat birim maliyetini hesaplamak zorlaşmaktadır. İnşaat birim maliyeti inşaatın genel maliyeti ile alakalı doğru bilgi vermez. Fakat bir tahminde bulmanızı sağlar. Bir inşaata başlamadan önce inşaatın bilgilerine göre yaklaşık maliyetleri tek tek hesaplamanız gerekir. Piyasada inşaat birim maliyetleri dolaşmaktadır. Bu maliyetlerin verildiği tarihlerde inşaat maliyeti hesaplamak belki doğru olabilir. Fakat maliyetler sürekli değişmektedir. Bu yüzden birim maliyetler ile ilerlemek yanlıştır. İnşaat birim maliyetleri bakanlık tarafından belirli aralıklarla yayınlanmaktadır. Bu maliyetler daha çok emlakçıların kullandığı verilerdir. Bir müteahhit olarak veya bir inşaat yapacak kişi olarak, bu maliyetler ile inşaat maliyet hesabı yapmanız finansınız açısından yanlış olacaktır. Çünkü doğru bir hesap yapmanız için güncel fiyatları kullanmanız gerekir. Birde maliyetleri doğru şekilde kategorize etmeniz gerekir. İnşaat birim maliyeti öncelikle inşaat alanlarının hesaplanması ile başlar. İnşaat alanını belirleyen unsur imar durumudur. İmar durumu ile proje hakkında fikir sahibi olabiliriz. Sonrasında projelerin belirlenmesi ile imalatların, metrajları hesaplanır. Sonrasında oranlayarak inşaatın birim maliyetini bulabiliriz.

Yapı Birim Maliyetini Etkileyen Faktörler Nelerdir?

İnşaat birim maliyetini etkileyen en önemli unsur, yapı türüdür. Bakanlık inşaat birim maliyetlerini verirken yapı türlerini çelik karkas bina, betonarme karkas, yığma kagir bina, yığma yarı kagir bina, ahşap binalar, taş duvarlı bina, gecekondu tarzı bina, kerpiç ve diğer basit binalar olarak ayırmıştır. Yapı türünden sonra önemli olan unsur yapı amacıdır. Bakanlık yapı amacına göre inşaat birim maliyetlerini fabrika ve imalathane binaları, sosyal binalar, otel binaları, sinema ve tiyatro binaları, hastane ve klinik binaları, banka ve sigorta binaları, idare binaları, benzin istasyonu, garajları, yurt ve okul binaları gibi bölümlere ayrılmaktadır. Aşağıda bu bina tiplerine ait birim maliyetleri görebilirsiniz. İnşaat birim maliyetini etkileyen diğer unsurlar inşaatın konumu, ulaşım, hammaddeye yakınlık, deprem durumu, zemin durumu gibi unsurlardır. İnşaat yapmadan önce tüm durumları incelemeniz gerekir. Bununla alakalı detaylı bilgiyi inşaat maliyeti hesaplama yazımızda bulabilirsiniz.

Tablo 1.

Tablo 2.

Tablo 3.

Tablo 4.

2023 İnşaat Malzeme Fiyatları Nasıl Değişti?

İnşaat Hesabı olarak %90 doğrulukta ve güncel şekilde inşaat maliyet hesabı yapmaktayız. Bunları fiyatları sürekli güncel tutarak başarıyoruz. Malzeme maliyetlerini doğru bir şekilde analiz ediyor ve sürekli olarak güncelliyoruz. Anlaştığımız firmalar sayesinde fiyatları topluyor ve belirli aralıklarla güncelliyoruz. İnşaat malzeme fiyatları özellikle 2022 yılı içerisinde enflasyonun artması ile beraber çok artmıştı. 2023 yılında da malzeme maliyetlerinin artması bekleniyor. Çünkü pandemi sonrası ekonomik olumsuzluklar devam etmekte. Bunun yanında yüksek faiz ve yüksek enflasyon inşaat sektörünü etkilemektedir. Bizlerde İnşaat Hesabı olarak tüm bu olumsuz durumlar karşısında maliyet değişimlerini programa ekliyoruz. Birim maliyetleri anlatmadan önce ‘2022’ de inşaat malzeme fiyatları neydi?’ biraz bakalım. 2023 başı ile beraber inşaat malzeme maliyetleri nasıl olacak fikirlerimizi sunalım.

2022-2023 Malzeme Maliyetlerinin Değişimi

Tablonun Link:

https://insaathesabi.com/wp-content/uploads/2022/07/insaathesabi.com-temmuz-2021-temmuz-2022-fiyat-tablosu.pdf

Yukarıdaki tabloda Temmuz 2021 ve Temmuz 2022 arasındaki maliyet değişimlerini görüyoruz. Öncelikle bu tabloyu inceleyin. İnceledikten sonra bölüm bölüm malzeme maliyetlerini inceleyelim.

Hafriyat ve Mazot Fiyatları:

Hafriyat, işin süresine, ulaşım durumuna ve yakıt giderlerine bağlıdır. Hafriyat maliyetini belirleyen en önemli unsur mazot fiyatlarıdır. Temmuz 2021’de mazot fiyatı 7,3 TL iken Temmuz 2022 tarihinde bu fiyat 25,5 TL’ye yükselmiştir. Bu yükseliş sadece hafriyat maliyetini değil tüm malzeme maliyetlerini etkilemiştir. Bununla beraber hafriyat maliyetleri de etkilenmiştir. Hafriyat metreküp maliyeti 90 TL’den 250 TL’ye yükselmiştir.

İnşaat Demiri, Beton, Kum ve Çimento Fiyatları:

İnşaat demiri, beton, kum ve çimento fiyatlarının artışı ile beraber betonarme inşaat maliyetleri artmıştır. Tabloyu incelediğimizde inşaat demiri Temmuz 2021’de 7,350 TL iken Temmuz 2022’de 14,950 TL olmuştur. Yaklaşık olarak %103’lük bir artış yaşanmıştır. En çok artış, kum metreküp fiyatlarında olmuştur. Kum metreküp fiyatındaki artış %258’dir. Çimento fiyatı %195 artmış ve buna bağlı olarak beton fiyatı da %273 oranında artmıştır. Son zamanlarda doğalgaza gelen zamlarla beraber beton fiyatları daha da artmıştır. Aşağıda bir beton firmasından alınmış olan ekim ayına ait beton fiyatlarını görüyoruz.

Ahşap Kereste, Kapı ve Mutfak Dolabı Fiyatları:

Ahşap kereste fiyatlarının artış oranı ile kapı, mutfak dolabı, parke gibi maliyetler ilişkilidir. Örneğin, ahşap kereste fiyatı %100 artarken bununla beraber kapı fiyatları %167 ve mutfak dolabı fiyatları %176 oranında artmıştır. Ahşap kereste fiyatlarının artmasının bir diğer sebepleri yakıt maliyetleri ve Rusya-Ukrayna krizidir. Mazot fiyatlarının artması sonucu iş makinalarının giderleri artmıştır. Yaşanan savaş sebebiyle hammadde fiyatları artmıştır. Çünkü Rusya, ahşap ve kereste deposu olan bir ülkedir. Değişimleri aşağıdaki tablodan görebilirsiniz.

OSB, Şıngıl ve Membran Fiyatları:

OSB, şıngıl ve membran fiyatlarındaki artış temel yalıtımı ve çatı yalıtımındaki artışlara sebep olmuştur. Fakat diğer malzemelere nazaran daha az oranlarda artmıştır. Membran fiyatlarındaki artışın sebebi bitümlü malzeme olduğu için petrol fiyatlarındaki artıştır. OSB fiyatı %31, şıngıl %90 ve membran %119 oranında artışlar olmuştur.

Bunun gibi tüm malzemelerin fiyatlarını inceleyebilirsiniz. 2023 yılında malzeme fiyatlarının ne düzeyde olduğu ile alakalı bilgimiz yok. Fakat ekonomik beklentiler, yeni yılda maliyetlerin enflasyon sebebiyle artacağı yönünde. Özellikle ithal edilen dolar bazlı ürünlerin dolar kurundaki artışları sebebiyle malzeme fiyatları otomatik olarak artmaya devam edecektir. Fakat yapılan zamlar sebebiyle insanların alma gücü artacağından inşaat sektörü hareketli geçebilir. Fakat diğer etkilerin ne olacağını bilmediğimizden net birşey söylemek mümkün değil. Bu yüzden İnşaat Hesabı sosyal medya adreslerini ve www.insaathesabi.com adresini takip etmenizi tavsiye ediyoruz. Bizler aralıklı olarak maliyetlerle alakalı bilgi veriyoruz. Değişen maliyetleri sizlere bildiriyoruz. Bunun yanında kendiniz güncel veriler ile inşaat maliyet hesabı yapmak istiyorsanız, İnşaat Hesabı’na üye olabilirsiniz. İnşaat Hesabı ile %90 doğrulukta inşaat maliyetini hesaplayabilir ve 50-60 sayfalık rapor alabilirsiniz. 

2023 Yapı Birim Maliyeti Ne Kadar Olacak? Beklenti Nedir? Bakanlık Verileri Açıkladı Mı?

Türkiye ekonomisi büyüse de inşaat sektöründe %14,1’lik daralma yaşandı. 2021 yılında başlayan bu daralma 2022’de de kendini gösterdi. Peki uzmanların 2023 yılı inşaat sektörü için beklentisi ne?

2022 yılında sektör temsilcileri artan fiyatlarla beraber imarlı arsa bulma güçlüğü, işçi bulamama sorunlarının inşaat sektörünü sekteye uğrattığına dikkat çekti. İnşaat sektöründeki fiyat artışları, vatandaşın alım gücü, konut satış fiyatları, yükselen piyasa koşulları gibi faktörler inşaat sektörünü etkiliyor. Uzmanlar imarlı arsa bulmada kolaylık, müteahhit kar oranının enflasyon oranında düşmesi gibi faktörlerin satış rakamlarını az etkileyeceği görüşündeler. Belediyelerin imarlı arsa üretimininde fiyat artışına neden olduğuna dikkat çekildi. KDV, vergi ve tapu masraflarının azaltılması satış fiyatlarının artışını engelleyecektir, denildi.

Gayrimenkul tarihinde en yüksek kira ve konut fiyatlarının görüldüğü günümüzde uzmanlar 2023’te konut sektörünün yüksek arz döneminde olacağını söylüyor. Artan enflasyon, asgari ücret, dolar seviyesi ile 2023 yılında inşaat sektörü için değerlendirme yapan uzmanlar, ‘‘2022 yılının gayrimenkul sektörü açısından zor geçtiğini belirtmek ile yeni yılda da bu durumun süreceğini ve fiyatlarda düşüş beklemediklerini’’ dile getiriyor. IMF raporuna göre 2023’te küresel ekonomide beklenen büyüme oranı %2,9 olarak belirlendi. 2023’ te de parasal maliyetlerde artış, yüksek enflasyon gibi hammadde temelli ve Rusya – Ukrayna savaşı ekonomiyi etkilemeye devam edecek. Yeni yılda gayrimenkul sektöründe değişiklik beklenmediğini tekrar gündeme getiren uzmanlar: ‘Fiyatlarda aşırı bir yükseliş görülmez ama fiyat düşüşü de yaşanmaz.’ diyor.

Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı belli aralıklarla maliyetleri açıklar. Özellikle 2022’de değişen maliyetler inşaat sektörünü fazlasıyla etkiledi. Yüksek enflasyon, hammaddedeki fiyat artışları,Rusya – Ukrayna krizi, faiz artışı, gümrük vergilerindeki artış, Rusya- Ukrayna kriziyle oluşan yakıt sorunu ve bunun nakliye fiyatlarına yansıması, İran’da yaşanan iç karışıklar, yerel piyasadaki doğalgaz artışıyla beraber fabrikalardaki enerji kullanım bedelleri yükselince çimento, kireç gibi inşaat malzemelerinin fiyatı da yükseldi. Uzmanlar sektörde büyüme için inşaat yatırımlarının canlandırılması ve maliyet sorununa çözüm üretilmesi gerektiğine vurgu yapıyor.

İnşaat maliyeti, içerisinde birden fazla fonksiyon bulunduran bir hesap sistemidir. Günümüzde gelişen inşaat sektörü için yapılacak olan inşaatın maliyeti oldukça önemlidir. İnşaat maliyet hesabında, güncel fiyatlar önemlidir. 2022’de değişen maliyetler inşaat sektörünü fazlasıyla etkiledi. Daha önce değindiğimiz gibiyüksek enflasyon, piyasa koşulları, hammaddedeki fiyat, faiz ve gümrük vergilerindeki artış, Rusya- Ukrayna kriziyle oluşan yakıt sorunu ve bunun nakliye fiyatlarına yansıması, İran’daki iç karışıklar, yerel piyasadaki doğalgaz artışıyla beraber fabrikalardaki enerji kullanım bedelleri yükselince çimento, kireç gibi inşaat malzemelerinin fiyatı da yükseldi.

Bu tahminler ışığında bakanlık 2023 yapı birim maliyetlerini açıkladı. Aşağıda inşaat birim maliyetleri verilmiştir. Verilen maliyetler 2022 ve 2023 yılı için Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenmiştir. Açıklanan kanun aşağıdaki gibidir.

Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 81)

25 Ağustos 2022 Tarihli Resmi Gazete

Sayı: 31934

Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından:

29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde, binalar için vergi değerinin, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile aynı maddenin (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan 29/2/1972 tarihli ve 7/3995 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerinden yararlanmak suretiyle hesaplanan bedel olduğu hükme bağlanmıştır.

Bu itibarla, emlak vergisine esas olmak üzere 2023 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca bu Tebliğ ekinde yer alan cetvelde belirtilen tutarlarda tespit edilmiştir.

Tebliğ olunur.

EK:

2023 İnşaat Metrekare Maliyeti PDF:

https://www.alomaliye.com/wp-content/uploads/2022/08/2023-m2-insaat.pdf

Çelik Karkas Binalar İnşaat Birim Maliyetleri:

Betonarme Binalar İnşaat Birim Maliyetleri:

Yığma Kagir Binalar İnşaat Birim Maliyetleri: