İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ? Ücretsiz Dene
17 Eyl

Olağanüstü Zaman Aşımı İle Taşınmaz Mülkiyeti Kazanımı

HUKUK, YÖNETMELİK

OLAĞANÜSTÜ ZAMAN AŞIMI İLE TAŞINMAZ MÜLKİYETİ KAZANIMI

Taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet hakları söz konusu olduğunda, KURAL OLARAK tapu kütüğüne usulüne uygun bir tescil temel şarttır. Tapu kütüğüne yapılacak tescil, açıklayıcı bir hüküm ve sonuç doğurmaz; tam aksine, KURUCU bir sonuç doğurur. Yani bu ifadeleri hukuki nosyondan uzaklaştırıp basit bir hale getirecek olursak, bir taşınmazın mülkiyetinin sağlıklı bir şekilde edinilebilmesi, ancak o taşınmazın tapu senedinin usulüne ve gereğine uygun olarak, yetkili tapu sicil müdürlüğü tarafından malike teslim edilmiş olması lazım gelir.
Yukarıda ifade ettiğimiz kural, Türk taşınmaz mülkiyeti hukukunun temel prensibini oluşturur. Bunun dışında, kanun koyucunun kabul ettiği birtakım taşınmaz mülkiyeti kazanım yolları da mevcuttur: Olağan ve olağanüstü zaman aşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanımı, işgal, kamulaştırma, mahkeme kararı, mirasın mirasçılara bir “kül” halinde geçişi…
Yazımızın konusu, taşınmaz mülkiyetinin TESCİL DIŞI kazanım hallerinden birini oluşturan olağanüstü zaman aşımı ile kazanımdır. Yukarıda da söz ettiğimiz gibi, kural olarak tapu kütüğüne tescil kurucu etki doğurmakla birlikte, bunun dışında kalan taşınmaz edinimi halleri istisnai nitelik taşır. O sebeple, buna ilişkin hükümleri barındıran 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda bu haller SINIRLI olarak düzenlenmiş olup, düzenlenmiş olan hallerin üzerine yeni bir “tescil dışı kazanım” hali düzenlenemeyecektir.
Yukarıdaki aydınlatıcı açıklamalarımızın ışığında, aşağıdaki paragraflarda olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanımına ilişkin esasları inceleyeceğiz.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Taşınmaz Mülkiyeti Kazanımının Koşulları
Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanımına ilişkin bağlayıcı hüküm, yukarıda sözünü ettiğimiz 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’dur. Bu kanunun 713. Maddesi, konumuz bakımından ziyadesiyle önem taşımaktadır:
“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.
Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.”

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Yukarıda kısa halini verdiğimiz hükme göre, bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı ile mülk edinilmesi için gereken şartlar şunlardır:
1) Taşınmazın tapu kütüğünde HİÇBİR KAYDI BULUNMAMALIDIR. Yani taşınmazın kadastrosu yapılmamış olmalıdır. Bir diğer seçenek ise, tapuya kayıtlı olsa bile, gerçek malikinin tapu kaydından hiçbir şekilde anlaşılamaması yahut da gerçek malik hakkında 20 sene önce gaiplik kararı verilmiş olması gerekir.
2) Taşınmaz, 20 YIL boyunca olağanüstü zamanaşımına dayanmak isteyen kişi tarafından MALİK SIFATIYLA kullanılmış olmalıdır. Yani, taşınmazı kullanan kişi, taşınmazın MALİKİ OLDUĞU iddiasıyla taşınmaz üzerindeki egemenliğini sürdürmelidir. Yargıtay, bir kararında 23 sene boyunca tapusuz bir taşınmaz üzerinde koyunlarını otlatan çobana, “malik sıfatıyla zilyet olmadığı” gerekçesiyle olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet hakkını tanımamıştır. Karar isabetlidir, zira çoban, taşınmaza malik olduğunu düşünmeyerek, yalnızca “yararlanmak” amacıyla fiili anlamda egemen olmuştur. Bu durum, kanuna göre olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanmaya engeldir.
3) Taşınmaza zilyetlik etmiş olan kişi, yani taşınmazın 20 yıl boyunca fiili anlamda hakimi olan kişi, bu egemenliğini DAVASIZ ve ARALIKSIZ olarak sürdürmüş olmalıdır. Bu demektir ki olağanüstü zamanaşımına bağlı olarak taşınmazın mülkiyetini talep edecek olan kişiye karşı, eğer bunun aksine bir dava açılmışsa ya da 20 yılın içerisinde dönem dönem fiili egemenliğini terk etmişse, bu durumda 20 yıl davasız aralıksız zilyetlik şartı gerçekleşmeyeceğinden, olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı yoluna başvurulamayacaktır.
4) Olağanüstü zaman aşımında, kazanıma konu olacak olan taşınmaz tapuda kayıtlı olmayacağı için, bu taşınmazın kazanıldığı an 20 DAVASIZ ARALIKSIZ YILIN DOLDUĞU ANDIR. Yoksa, taşınmazın tapuya kaydedilip, bunun ardından tescil işleminin gerçekleşmesi beklenmez. Bu işlemler elbette yapılır, fakat kazanım anı 20 yılın dolduğu gündür.

Olağan Zaman Aşım… 17/09/2019 Ortaklığın Gideril… 17/09/2019