07 Eyl

İnşaat Sözleşmelerinde Ayıptan Doğan Sorumluluğun Esasları Nelerdir?

HUKUK, YÖNETMELİK

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUN ESASLARI NELERDİR?

Uygulamada, her ne kadar söyleyiş kolaylığı nedeniyle “inşaat sözleşmesi” tabiri kullanılsa da, inşaat sözleşmesi kavramından anlaşılması gereken, genellikle “kat karşılığı inşaat sözleşmesi”dir. Aslında, inşaat sözleşmeleri sade bir “eser sözleşmesi” kurmak yoluyla da mümkün olabilirse de uygulamada genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde; arsa sahibi, maliki olduğu arsanın belirli paylarını yükleniciye (müteahhide) devretmeyi TAAHHÜT eder; bunun karşılığında ise yüklenici, arsa üzerinde gereken inşaatı yapacağına ilişkin bir borcun altına girer.
Böylelikle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak andığımız sözleşme, hukuki bir perspektifle bakıldığında hem taşınmaz satış vaadini hem de eser sözleşmesini kapsayıcı bir niteliğe sahip olur. Bu nedenle, “karma sözleşme” olarak sıfatlandırılır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde aynı zamanda eser sözleşmesini de barındırdığı için, bu sözleşmenin uygulanmasından (örneğin eserin ayıplı teslim edilmesinden) doğacak uyuşmazlıklara, Türk Borçlar Kanunu md. 470 ve devamındaki hükümler uygulanır. Yani kat karşılığı inşaat sözleşmesinin doğurduğu borcun ifası şeklinde inşa edilen yapının, yükleniciye dayandırılabilecek bir özensizlik/dikkatsizlik ile ayıplı olarak teslim edilmesi durumunda, bu uyuşmazlığın çözümü için uygulanacak yasal hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 474. Maddesi ve devamında yer almaktadır. Bu sebeple, aşağıdaki paragraflarda eser sözleşmesine ilişkin ayıptan doğan sorumluluğu ele alacağız:

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Ayıp Kavramı

Her şeyden önce, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bir “ayıbın” varlığından söz edebilmek için, hukuki anlamda bir “ayıp” ile eserin teslim edilmiş olması lazım gelir. Ayıp, sözleşme gereğince teslim edilecek olan eserden, objektif anlamda olağan bir şekilde kullanımı önleyen herhangi bir eksiklik, noksanlık ya da bozukluktur. Aynı şekilde, sözleşmeden kararlaştırılan şekle uyulmadan teslim edilen eser de ayıplı sayılır. Örneğin: Teslim edilmesi gereken binanın 5 katlı ve bodrumlu olması kararlaştırılmış ve fakat teslim sırasında bodrumun yapılmamış olduğu anlaşılmışsa, burada bir “ayıp” vardır. Yahut da binanın betonları gerekli kalitede üretilmediğinden, bina “depreme dayanıklılık onayı” alamaz durumda ise, bu da bir ayıptır.
İş Sahibinin Ayıptan Doğan Hakları Nelerdir?
İnşaat sözleşmesinin borçlusu müteahhit, alacaklısı ise iş sahibi yahut da arsa sahibidir. Müteahhit, yukarıdaki paragrafta ifade ettiğimiz şekilde, üzerine düşen yükümlülüğü tam olarak yerine getirmeyip, ayıplı bir eser teslim etmişse, bu durumda alacaklı arsa sahibi, ayıptan doğan haklarını kullanabilir.
Alacaklı, sözleşme konusu eserin kendisine ayıplı olarak teslim edildiğini anladığında, eseri KABUL ETMEMEK şartıyla aşağıdaki haklardan birini kullanabilir:
1- Eser, objektif anlamda bir değerlendirme yapıldığında “kullanılmayı çekilmez kılacak kadar” önemli bir ayıpla teslim edilmişse, alacaklı sözleşmeden dönebilir.
2- Eser üzerindeki ayıbın, ücretsiz onarılmasını yahut da giderilmesini isteyebilir.
3- Eserin, mümkünse ayıpsız bir benzerini isteyebilir.
4- Eseri olduğu gibi kabul edip, ayıp oranında bedelden indirim talep edebilir.

İnşaat Hukukundaki Yeri Bakı… 07/09/2019 İnşaat Sözleşmelerinde Seç… 07/09/2019