05 Eyl

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

HUKUK, NEDİR, YÖNETMELİK

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Deprem riski altında bulunan Türkiye’de 2000’li yıllardan itibaren özellikle riskli yapılar büyük bir hızla yıkılıp yeniden yapılarak dönüştürülmeye başlanmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi bu yapıların yıkım sonrası paylı mülkiyete dönüşmesi ve maliklerin de taşınmaz üzerindeki haklarının pay oranlarına bağlı olması sebebiyle hak kayıplarına uğramalarının engellenmesi zorunluluğu doğmuştur. Dolayısıyla 1983 yılında 2814 sayılı kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde yapılan değişiklik ile “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” öngörülmüştür.
Bu davanın mahiyetini açıklamadan önce, “arsa payı” kavramının üzerinde durmak gerekir. Arsa payı kavramı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir.” şeklinde tanımlanmaktadır. Medeni Kanunumuz elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet şeklinde iki tür birlikte mülkiyet hakkı tanımlamıştır ve doktrinde haklı olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Medeni Kanun’un öngördüğü mülkiyet türlerinden farklı bir mülkiyet türü yaratamayacağı önemle belirtilmiştir. Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanan ortak mülkiyet kavramının aslında Medeni Kanun’un 688.maddesinde “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” şeklinde tanımlanmış olan paylı mülkiyet ile aynı anlama geldiği belirtilmektedir.
Arsa payı, ana yapının herhangi bir nedenle ortadan kalkması durumunda, geriye kalan taşınmaz üzerinde daha önceden belirlenmiş olan paylara bağlı olarak yeniden mülkiyet tesis edilmesinin sağlanması açısından kritik bir öneme sahiptir. Şu halde ana yapı yıkılıp tekrar yapılmak istendiğinde, yapılacak yeni anayapıda, malikin bağımsız bölümünün, sahip olduğu mevcut arsa payının oranı ile orantılı olacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca maliklerin ortak giderlere, sigorta bedellerine, giderlerine vb. arsa payları oranında katılacak bulunmaları, toplantı ve karar yeter sayılarının da arsa paylarına göre belirleneceği gibi sebeplerle de arsa payı önem arz etmektedir.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası İçin Gereken Şartlar
1) Halen var olan bir “kat irfitakı” ya da “kat mülkiyeti” gerekir.
2) Kat irtifakı tapusunda ya da kat mülkiyeti tapusunda belirtilen arsa payı oranı herhangi bir sebeple gerçeği yansıtmıyor olmalıdır, payın tapuya yazılışında bir “hukuka aykırılık” bulunmalıdır. Yani, bağımsız bölümün değeri ile bu bağımsız bölüme biçilmiş arsa payı arasında, arsa payı aleyhine bir eksiklik bulunmalıdır.
3) Davayı ancak kat irtifakı ya da kat maliki açabilir.
4) Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine verilecek bir dilekçe ile açılır.
5) Arsa payının düzeltilmesi davasında, davacının açtığı davada davalı kısmına tüm kat maliklerini yazması gerekir. Yani husumet, tüm kat maliklerine yöneltilmiş olmalıdır.
6) Bu dava, yolsuz tescilin düzeltilmesine ilişkin bir mülkiyet davası olduğundan, zaman aşımı süresine bağlı olmaksızın açılabilen bir davadır. Haksızlık devam ettiği müddetçe açılmasında bir sakınca yoktur. Yani davalılar, zamanaşımı definde bulunamazlar. Ancak, bu konudaki tek kıstas şudur: Hakkın kötüye kullanımı. Davacı, bu davayı açmakla gerçekte bir hukuki koruma istemiyor, başka amaçlarla hareket ediyorsa, hakkını kötüye kullanıyor demektir, bu durum da hukuk düzeni tarafından korunabilir bir durum değildir. Bu nedenle, hakkın kötüye kullanımını oluşturmayan her durumda, zaman aşımı süresinin bulunmadığı rahatlıkla söylenebilir.

ATEŞ, İ. Y., 634 Saılı KMK’de Arsa Payının Düzeltilmesi Davası, İstanbul Barosu Dergisi, sf.234 vd.
Yargıtay 5.Hukuk Dairesi 1990/1494 Esas Numaralı Karar: “Arsa payının düzeltilmesi davalarının bütün kat maliklerine tevcih edilmesi gerekir. Dava 4, 8, 9, 10 no.lu bağımsız bölümlerin çıplak mülkiyet malikine tevcih edilmemiş, bu konuda davacı tarafa mehil de verilmemiştir. Taraf teşkili tamamlanmadan işin esasına girilerek hükmün bozulması doğru görülmemiştir.” Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı.

Apartman Karar Defteri Nedir? 05/09/2019 Asansör Sayısı Neye Göre De… 05/09/2019